有許多老舊小區都需要徹底的整治，怎么來制定整治方案呢?今天查字典的小編為您精心挑選了幾篇關于老舊小區改造方案的優秀范文，感興趣的快來和小編一起學習吧!希望小編的整理能夠對你有幫助!

老舊小區改造方案一

為進一步提升中心城區散片舊樓區居住功能，改善居民居住條件和居住環境，促進新舊居住區均衡發展，按照xx市20項民心工程的部署，現制定中心城區散片舊樓區居住功能綜合提升改造(以下簡稱散片舊樓區提升改造)實施方案。一、指導思想全面貫徹黨的十八大精神，認真落實市委、市政府關于建設美麗xx的總部署，進一步擴大舊樓區提升改造受益面，按照以區為主、條口服務的原則，以居民受益、群眾滿意為目標，以綜合提升居住功能、解決群眾急難問題為重點，以各區政府負總責、相關部門指導推動為抓手，全力開展散片舊樓區提升改造，讓群眾住得更加舒適，生活更加幸福。二、主要任務(一)改造范圍。本市外環線以內，3幢樓以下(含3幢樓)、建成年代較早、房屋及配套設施設備老化、影響居民正常居住使用的散片舊樓區，包括公產房(單位產、直管公產)、私產(房改購房、合作建房、危改還遷房等)、宗教產和軍產以及早期建成且無人管理的商品房。本篇文章來自資料管理下載。不包括歷史風貌建筑、新建商品房、超出設計使用年限未經加固處理的住宅樓房和已列入近拆遷計劃的舊樓房。因拆遷計劃調整等原因，遺留的中心城區成片舊樓區一并納入散片舊樓區提升改造計劃。(二)工作目標。9月底前完成852個小區、806.21萬平方米舊樓區改造任務，約12.2萬戶、30萬群眾直接受益。其中，散片舊樓區819個、666.85萬平方米;成片舊樓區33個、139.36萬平方米。散片舊樓區提升改造工作納入對各區人民政府績效考核目標。(三)整修內容。散片舊樓區參照三年成片舊樓區規定整修項目，按照實事求是、因地制宜的原則確定整修內容;遺留的成片舊樓區仍按照中心城區舊樓區綜合提升改造規定整修項目實施。相關區人民政府可結合小區實際和群眾要求，安排增加非規定整修項目。三、工作步驟(一)準備工作階段(2月底前)。市中心城區舊樓區居住功能綜合提升改造指揮部(以下簡稱市舊樓區指揮部)下達投資計劃，組織工程招標。相關區人民政府制定本轄區散片舊樓區提升改造工作方案;落實工程招標等政府采購工作，并簽訂施工合同;開展群眾宣傳動員工作;確定散片舊樓區提升改造的整修項目和施工組織方案。(二)全面開展階段(3月至8月底)。按照3月份啟動、5月底前全部小區開工、8月底前竣工的目標，相關區政府具體組織實施散片舊樓區提升改造工程。治理私搭亂建、清理燃氣和消防等設施占壓、清理綠地和樓間雜物等工作，要在工程正式開工前先行啟動。對屋面防水、外檐整修等受雨季影響較大的項目，早安排、早施工，確保6月底前基本完工。(三)竣工驗收階段(5月至9月底)。相關區政府組織本區舊樓區分指揮部、總承包單位、監理公司、街道辦事處和居委會及區民政等部門和單位聯合進行驗收。對驗收合格的小區，同步移交屬地街道，納入社區管理。市舊樓區指揮部對各區上報驗收合格并已移交的小區，按照不低于30%的比例，進行整修質量和移交接管等情況的抽檢。四、資金安排散片(含遺留的成片)舊樓區提升改造總投資計劃約為5.59億元(不含節能改造、自來水管和燃氣管改造等項目的專項資金)，按照市、區兩級財政各50%比例承擔。在具備圍合條件小區安裝視頻監控系統的，所需經費以區為主，市財政在市級負擔投資中適當給予補貼。對住宅電梯、高層住宅消防系統維修改造的，所需費用由電梯所有權人、房屋所有權人承擔，無所有權人的以區為主，市財政在市級負擔投資中適當給予補貼。節能改造、市容環境綜合整治等與散片舊樓區提升改造結合的項目，應安排專項資金，按照相應資金渠道解決。各區增加的非規定整修項目所需費用，由區財政承擔。五、職責分工(一)相關區人民政府。根據本方案確定的散片舊樓區提升改造范圍，研究制定本轄區工作方案和施工組織方案;落實區級財政專項資金并按時到位;加強對區舊樓區分指揮部的領導，組織協調轄區有關部門和單位實施提升改造工作，并對竣工小區進行驗收;研究制定散片舊樓區長效管理措施，并組織實施管理。(二)市舊樓區指揮部。指導推動各區人民政府有序實施散片舊樓區提升改造工作;組織各成員單位做好檢查、監督、指導、推動、服務和驗收抽檢工作。(三)相關部門和單位1.業和信息化委負責散片舊樓區提升改造中綜合配套相關工作的牽頭工作，會同相關單位做好強弱電管線整理、電梯維修改造、信報箱更新補建、視頻監控系統安裝、消防系統維修改造、樓道公用表計安裝等綜合配套相關工作的指導、協調、推動、檢查工作。2.安局負責對消防設施使用狀況進行綜合判定，指導推動消防設施維修更新和驗收工作;負責視頻監控系統建設的規劃設計、組織推動、指導和管理等工作。3.政局負責指導各區民政部門協調有關街道辦事處、居委會做好群眾宣傳教育、施工對接等工作;負責指導各區民政部門做好竣工小區驗收工作;負責散片舊樓區的長效管理工作，建立健全長效管理機制，推動各區確定管理模式，指導相關街道落實管理服務單位，對驗收合格小區做好接收工作和日常管理服務的監督管理、評議考核工作。4.政局負責對市財政資金籌集、撥付和使用情況的監督管理。5.劃局負責對涉及私搭亂建行為的確定，指導協調缺失單元門棟地名牌、樓體地名牌補建等工作。6.土房管局負責散片舊樓區提升改造的牽頭工作;會同市舊樓區指揮部相關成員單位做好散片舊樓區提升改造的指導、協調、推動、檢查工作;指導推動各區房管部門實施房屋綜合修繕、物業用房配建等工作。7.委負責推動散片舊樓區既有建筑節能改造工程安全質量監督和管理;推動散片舊樓區提升改造中居住建筑供熱計量及節能改造、戶外供熱設施整理、自來水戶管改造、燃氣戶管改造、燃氣灶具連接管改造、二次供水設施改造的實施和驗收工作。8.容園林委負責指導推動各區開展治理私搭亂建、侵占綠地、亂堆亂放等工作，以及綠蔭停車泊位和社區綠化提升工作;牽頭相關單位做好小區甬路維修、排水管網疏通更換、路燈安裝維修、樓門地名牌補建等外部環境相關工作的指導、協調、推動、檢查工作。9.計局負責專項資金的審計監督工作。10.場監管委負責對電梯使用狀況進行鑒定，指導推動各區做好電梯的維修、改造，并按照標準組織驗收。11.通運輸委負責按標準對養管范圍內的樓間甬路進行養護維修，指導推動各區做好排水管網疏通更換和養管范圍外的樓間甬路維修工作。12.育局負責體育鍛煉器械的配置、驗收等工作。13.信管理局負責指導協調樓道內通信、網絡等相關管線的整理規范工作。14.政管理局負責信報箱更新補建的指導、推動、檢查和驗收等工作。15.力公司負責樓道公用照明設施的表計安裝以及供電線路的整理規范;負責對管轄范圍內的小區路燈按原標準進行維修、養護，對不屬于管轄范圍內的小區路燈做好協調移交，對沒有安裝小區路燈的組織補建等工作。16.xx廣播電視臺負責樓道內有線電視線路等相關管線的整理規范工作。17.宣傳部指導新聞單位做好輿論宣傳引導等工作。18.有關單位按照各自職責做好散片舊樓區提升改造協助配合工作。六、工作要求(一)加強領導，落實責任。相關區人民政府要認真履行第一責任人責任，嚴格落實與市人民政府簽訂的目標責任書，逐級分解目標，落實責任，按時間節點盯進度，按標準抓質量，確保按期圓滿完成全年工作。市舊樓區指揮部及各成員單位要充分發揮自身職能作用，進一步加強指導服務，推動工程有序實施。(二)強化管理，嚴格考核。各區舊樓區分指揮部要強化組織協調，深化成員單位聯動機制，齊抓共管，齊心協力，形成工作合力;本篇文章來自資料管理下載。要落實現場管理責任制和工程質量責任追究制，加強現場檢查和施工考核，確保各項目應修盡修、整修到位、質量合格。市舊樓區指揮部要堅持考核通報、專項督辦等工作機制，對問題突出的區，要采取通報、責令限期整改等措施，確保工程按時間節點推進。(三)依靠群眾，服務群眾。堅持敞開大門，請群眾參與，讓群眾監督。小區改什么、怎么改、改得怎么樣，要多種渠道聽取群眾意見，確保改造效果讓群眾滿意。民政部門要主動協調有關街道辦事處、居委會做好群眾工作，爭取群眾的參與、支持和配合。(四)落實接管，嚴格驗收。按照誰接管、誰驗收的原則，屬地街道要提前參與改造工程，為后期接管移交創造條件;要根據散片小區實際，采取多種形式提前落實后期管理，確保修管緊密銜接。各驗收單位要共同把好驗收關，不讓一個不合格項目過關。市舊樓區指揮部要落實好合格小區抽檢制度，對抽檢不合格的，暫停下撥市級資金，督促區舊樓區分指揮部全面整改。(五)精打細算，用好資金。堅持采取公開招標方式，優中選優，確定施工單位、監理公司等參建企業，用最合理的投入建設最優質的工程。市、區財政資金要按時、足額到位，并建立專門賬戶，實行專款專用。審計部門要加強對專項資金的審計監督。(六)廣泛宣傳，營造氛圍。充分發揮媒體宣傳引導作用，積極宣傳散片舊樓區提升改造的重要意義、主要內容、主要成效，切實增強舊樓區群眾參與支持改造工程的積極性、主動性。及時總結工程實施中的好經驗、好做法，加大宣傳力度，為散片舊樓區提升改造順利實施營造良好的氛圍。

老舊小區改造方案二

為了提高小區居住品質，對庭院改善、小區整治后的房屋及設施進行長效管理，使老舊小區也能夠享受物業管理服務帶來的便利和舒適。我公司充分認識加強老舊小區物業管理工作的重要性，針對不同情況采取相應措施，有效化解物管、自管中的諸多矛盾，逐步建立健全長效管理機制，努力提高居民生活質量，提高小區管理的整體水平。我們在為業主提供服務的時候，始終要堅持以人為本、服務至上的理念，服務的內容與方式始終以業主為中心;以滿足老舊小區業主的需求為目標;以業主的滿意為公司的最高追求;在服務過程中不斷調整服務方式與模式，以達到業主的要求。一、管理思路根據老舊小區的特點和物業管理需求分析，我們提出以下管理思路：1、根據老舊小區物業管理需求分析和我公司物業管理經驗，我們將老舊小區管理標準定位在專業物業管理服務標準上。通過高水平物業管理將老舊小區提到一個較高的層次上，實現低消費投資，高價值體現，將老舊小區變成一個體現現代社會文明價值的小區。我公司設有專門的管理處辦公機構，管理操作人員配置齊全，辦公場所干凈有序。2、對老舊小區采取專業管理的關鍵在于對配套設施的管理和服務，我們將對照國家物業管理的法律法規和頒布的系列標準，針對老舊小區業主的特別需求來確定客戶(業主)服務的項目、內容和標準。每年要采取書面形式向業主征詢對物業管理服務的意見。3、由于老舊小區的管理弊端，消防安全及安全保衛工作尤其重要，小區出入口能做到24小時站崗值勤。每天按規定進行巡邏;能實施24小時不間斷巡邏。有車輛管理制度,對進出小區的車輛實施證、卡管理，引導車輛有序通行、停放。對進出小區裝修、家政等勞務人員實行臨時出入證管理。對臨時訪客實行登記制度。對火災、治安、公共衛生等突發事件有應急預案，事發后及時采取相應措施。老舊小區對于消防安全工作要求極高，我公司將安排具有消防工作經驗的保安人員，以退伍軍人為主，兼顧考慮個別崗位可安排老舊小區的住戶，以做到真正的小區就是家，愛崗如愛家，實行24小時執勤，為業主提供安全、溫馨的生活環境。4、老舊小區物業管理面積較大，我公司物業管理人員全部持證上崗，管理制度齊全，責任明確。賬務清晰，管理服務人員24小時服務，服務熱情，行為規范。5、針對老舊小區物業管理，我們堅持按有關規定和合同約定定期公布物業服務費用或者物業服務資金的收支情況(至少每半年公布一次);在收費、財務管理、會計核算、稅收等方面執行有關規定。我公司及業主方雙方簽訂規范的物業服務合同，明確雙方權利義務關系的，服務標準等相關內容并在小區顯著位置進行公示。根據業主需求，提供物業服務合同之外的特約服務和代辦服務的，有在顯著位置公示服務項目與收費標準。6、針對老舊小區具體情況，采取一體式的安全管理體系。在項目員工招聘上，采用有經驗的管理人員來管理。同時兼顧項目的實際情況。兼顧考慮個別崗位可安排老舊小區的住戶，實行24小時有專職保安人員執勤。幫助解決一些困難戶的問題，提高員工的愛崗熱情，真正的做到以小區為家。管理人員、專業操作人員按照國家有關規定取得物業管理職業資格證書或崗位證書,且經消防知識培訓有記錄。7、我公司將聯合社區居委會等有關部門，在老舊小區的內大力開展各種有益的社區活動，推動精神文明的發展，形成良好的社區文化。8、我公司定期安排老舊小區的員工參加培訓和學習，不斷提高管理處的管理水平。保證小區公共配套設施維護運行正常;供水、供電、供氣等設備使用正常;規范活動場所，機動車、非機動車停車場，機動車停放、行駛等的標志。保證車輛運行暢通，停放有序，并做好防盜工作。9、針對老舊小區綠化管理，制定綠化管理方案，對覆蓋率達15%以上的綠地進行專業養護，保證花草樹木管理養護得當，按季節治病蟲害，每月保持植物澆水，施肥，噴藥殺蟲，除雜草，修剪等養護工作，保證植物生長良好，形成較好的植物景觀。10、老舊小區保潔管理，我們將所有棟樓逐一分解，包干落實到各工作人員，全面實行“自家的孩子自家抱”，各責任人兼顧包干樓棟的樓道衛生工作，包括樓道內的亂堆放、亂張貼、樓道廣告，同時，監督其他樓棟責任人的工作，做到任務分解、責任落實、相互監督、共同進步的作用。垃圾實行袋裝化管理，每天清運，公共場所定期清掃保潔，保持整潔干凈。根據當地實際情況能定期進行消毒和滅蟲除害。11、由于老舊小區設備設施老舊，設備設施管理維護十分重要，必須迅速全面熟悉設備特性，掌握運行規律;在正式運行后，要確保公共設施，公用設備定期維護，水、電、氣24小時報修值班，接到報修電話10分中到場，急修半天內完成。對共用設施設備進行日常管理和維修養護(依法應由專業部門負責的除外)。建立共用設施設備檔案(設備臺帳)，設施設備的運行、檢查、維修、保養等記錄齊全。設施設備標志齊全、規范，明確責任人;操作維護人員嚴格執行設施設備操作規程及保養規范、設施設備運行正常。消防設施設備完好，能隨時啟用，消防通道要保持暢通。 設備房保持整潔、通風、無跑、冒、滴、漏和鼠害現象。小區道路暢通、路面平整，井蓋無缺損或丟失，主要道路及車場交通標志齊全、規范。路燈、樓道燈完好率高等于98%。容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施;對可能發生的各種突發設備故障(供電、供水、消防設備等)有應急預案。供電設備運行能正常使用的，無設施損壞,配電室管理規范。供水設備運行正常，無設施損壞。制訂有詳盡的設備設施年、季、月、周等定期維護保養檢修以及日常維修計劃、方案、標準。制訂有各類應急搶修、處理方案，保證設備設施能高效經濟運行。12、安全保衛及消防工作。結合工作區的物業，完備安全防范措施。嚴格來訪保安人員24小時在崗值班，夜間安排專人巡邏。物業人員掌握消防設施的使用方法，并能及時處理各種火災事故，設立消防疏散示意圖，保證消防車輛和各安全出口的暢通無阻，每月對此檢查2次以上。13、房屋管理對房屋共用部位進行日常管理和維修養護，檢修記錄和保養記錄齊全。根據房屋實際使用情況，定期檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，有及時組織修復;屬于大、中修范圍的，要及時編制維修計劃，向業主大會或者業主委員會提出報告與建議。有每日巡查小區房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄、及時維修養護。對違反規劃私搭亂建(包括亂搭防盜窗、曬衣架，亂封陽臺)和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并及時報告有關主管部門。14、物業管理制度與檔案、資料管理在日常管理中要建立交接班登記制度;建立資料的收集，分類整理，歸檔管理制度。房屋及其共用設施設備檔案資料齊全、建立住房用戶檔案，進行分類成冊、管理完善，方便查閱。有完善的物業管理方案，質量管理、財務管理、檔案管理等制度健全。[]15、其他管理(1)定期開展有意義、健康向上小區文化活動。(2)積極支持參與社區文化建設。(3)無因物業管理服務的原因導致小區管理水平差，被上級部門批評通報和在市級以上媒體有負面報道。(4)避免小區內由物業管理不善導致發生的治安、刑事案件。物業服務和業主出入的和諧;我司實行零干擾服務，在業主上下班高峰期，除主要出入口我司安排保安人員嚴格管理以外，其他服務均為零干擾：即我們所有的設施維修、保潔服務均將安排在夜間或非高峰時間，為業主出入提供方便。二、抓整治工作，換環境面貌1、針對問題，一對一宣傳根據我公司以往老舊小區管理工作經驗，亂種植、亂堆放、亂搭建的現象較為嚴重。再之老舊小區大部分居住著老人或外來人員，亂晾曬、亂堆放情況無法杜絕，無形之中給小區管理來了難度。我們將在接管后進行通過各種渠道各種方式進行物業管理知識普及宣傳，制作業主入住手冊，加大小區物業管理的宣傳工作，針對小區存在的問題從治安安全、消防意識等方面對業主進行一對一的宣傳，提高業主的文明意識以及安全防范意識。2、做好小區基礎設施的維護，切實解決老百姓所關心的熱點問題，加強停車位或共用車庫的管理，解決居民停車位的問題，消除小區內消防車難進入的安全隱患。3、加強對公司人員的業務培訓力度，提高基本素質，掌握服務技能，明確工作職責，全面提升管理水平和質量，對拆遷安置小區做到保安、保潔、保綠，建立社區與物管定期有;三、管理模式;在管理與服務的過程當中，我們將建立一套適應老舊小;1、項目負責人現場指揮;實行公司垂直領導下的項目負責人負責的內部管理模式;2、服務的制度化、專業化、標準化;建立健全相應的規章制度，以制度促進管理，員工配置;3、建立安全保障體系;針對老舊小區的實際情況，我公司從以下幾方面做好安;(1)消防安全;置小區做到保安、保潔、保綠，建立社區與物管定期有效溝通的管理機制，采取整體聯動，形成合力，聯合管理，及時現場發現、解決問題，把事情消滅在萌芽狀態，不等問題成堆以后再臨時抱佛腳，不浪費大量的人力、財力、物力。營造舒適、整潔、安全的小區環境(2)水電氣設備安全管理建立健全水電氣設備正常使用的巡查制度，全面掌握托小區各類管線的線路、走向，以便于在發生故障時能夠迅速有效地予以排除，方便業主方的正常使用。(3)小區安全維護根據老舊小區物業管理的安防要求，結合我公司安防經驗，確立我公司將以“人防為主、技防為輔”的安全防范思路，對老舊小區物業管理實行24小時安全巡防，為業主方提供一個安全、舒適的生活環境。(4)環境衛生維護根據老舊小區物業管理要求，合理安排細劃保潔區域，衛生保潔均責任到人，確保管理區域內清潔衛生、整潔有序。三、各崗位人員的配置四、環境清潔衛生管理(一)環境服務范圍及要求日常保潔工作是通過日常清掃工作，對本物業管理區域進行定時、定點、定人進行廢棄物的收集和清運，通過清、掃、擦、拭、除、洗等常規性服務，維持所有公共區域的清潔衛生。根據老舊小區目前的現狀，清潔工作應做好以下幾項：1、垃圾處理。主要包括收集、清除、回收、壓實、運達指定地點。2、在規定的范圍內做好灰塵清掃、污跡清洗、地面維護等，做到地面無灰塵，無垃圾，保持場地清潔;墻面、頂面的清潔維護按物業管理規范執行。(1)小區道路、廣場、綠地、樓梯扶手、共用部位玻璃、樓道、路燈、樓道燈等按規定時間進行清掃;道路積水、積雪能及時清除。共用雨、污水管道每年正常疏通;雨、污水井、化糞池每月正常檢查能正常使用。小區樓內地面、墻壁、樓梯及扶手、大門、消防器材、垃圾桶、控制開關等，無手印，無污漬，無塵土，保持光潔明亮。小區道路：地面無垃圾，障礙物。綠化帶：無垃圾，枯死植物及時清理。(2)環境部分：地面無垃圾雜物，無積水，無明顯污漬。室外設施包括燈飾、欄桿、垃圾桶等無污漬、水跡和明顯灰塵，墻壁及其他設施上無不良張貼物。下雪時要及時清掃，必要時作防滑處理。(3)垃圾收集清運：樓幢垃圾桶置放合理，生活垃圾能做到日產日清的，垃圾桶清潔、無異味。垃圾箱、桶要定期清洗消毒，無蚊蠅，無臭味。垃圾清運工具應保持清潔無破損，清運過程中不得產生二次污染。(4)其他：小區內如舉辦社區活動等，做到垃圾及時清理。3、 住宅樓內公共衛生：走廊、大門、值班室、樓梯地面干凈無污跡、痰跡、塵土、紙屑等雜物;走廊窗臺、玻璃干凈明亮、無塵土。樓梯扶手和欄桿保持干凈。4、負責小區道路衛生保潔。5、定期樓頂清掃、外墻面清理。6、院落衛生：地面干凈無塵土、煙頭、紙屑等雜物;綠化區及時清掃干凈。7、對現有的綠化苗木、花卉，要做好養護管理、培植，負有美化環境的責任。養護管理包括：定期澆水、施肥、整形、修剪、防治病蟲、保證現有苗木成活率等。(二)保潔人員素質要求1、樹立高度的責任心，關心業主方的利益，嚴格片區保潔責任制，在清潔過程中，如發現設施設備有損壞或異常情況應及時向上級主管或工程維修人員匯報，負責管理好片區衛生器具，認真做到衛生器具整潔、布置合理，隨時保持清爽、美觀，保證物管區域的清潔衛生，不留衛生死角。保潔人員應隨時巡視，發現污物雜物應及時處理，隨時保證清潔衛生。2、保潔人員要努力提高自身素質和對公司負責的覺悟，服從領導工作安排，遵守公司工作紀律，不遲到，不早退，不擅自離崗，如有急事須向主管請假。當班人員不得做與本職工作無關的事;3、承包崗位片區衛生必須達到規定標準，連續3次未;達標者，分別給予警告、罰款、辭退的處罰;須做好詳細記錄;4、保潔人員服務要熱情周到，舉止端莊，禮貌大方，;5、上班時必須穿著清潔，按規定要求著裝，并將工作;6、保潔人員在工作要堅持原則，團結協作，以禮相待;7、不準私拿公物，私賣廢品，如發現，分別給予罰款;8、垃圾要隨時清除干凈，用垃圾桶、垃圾袋及時運送的事。得到主管的批準，方才能到休息室休息。9、保潔人員在工作中有權勸阻、制止破壞公共衛生的行為，不能處理、解決時應立即向上級主管匯報，有權提出工作中的一些合理化建議。10、保潔員必須嚴格按照《保潔員清潔工作程序》執行。五、保安及消防管理(一)保安管理內容及要求安全管理服務的目的是維護物業管理范圍內正常的工作、生活秩序、協助公安機關做好內部的安全防范工作，它在整個物業管理中占有舉足輕重的地位。安全管理工作是一項特殊的服務工作，要求保安人員應具有良好的身體素質、心理素質、保安技能，要忠于職守，有勝任保安工作的綜合能力，還要有良好的職業道德、文明執勤、禮貌待客、堅持原則。根據不同的區域及崗位要求，保安隊應設立出入口固定保安、巡邏保安等。嚴禁外來閑雜人員進入小區，來訪人員必須登記，準許后方可入內。對進出車輛和停放車輛要嚴格管理，統一指揮，嚴禁亂停亂放;未經登記允許不得進入小區，嚴禁貯裝易燃易爆危險品的車輛進入小區。小區內保安主要負責小區的安全保衛工作，認真負責地做好各項安保工作，要實行嚴格的規章制度，不空崗、漏崗，發現可疑情況和事故苗頭立即上報，并迅速處理、果斷處置，確保小區治安穩定。巡邏保安負責小區內白天及夜間的巡邏，要做到主動、熱情、耐心、周到的服務，杜絕因工作失職造成小區內被盜和其他事件，及時發現各種事故隱患，不因失職而出現意外事故，維護正常的工作、生活秩序。小區內車輛按停車位停放有序，行車通道上不準停放車輛。 白天夜間對停車場流動巡查、管理。保安人員的選配應根據本項目實際情況嚴格篩選，負責小區的秩序保障工作;小區內突發事件的處置，災害預防，火災撲救，發現和制止小區內的暴力事件，隨時準備提供緊急救助。小區內公共部位安全隱患的檢查、排除及上報，對違規事件及時提示和糾正，有針對性地進行安全教育。小區內有特殊活動安排，保安要協助維持現場秩序。對保安管理及停車場管理工作應明確工作內容和工作要點，制定出具體的工作標準及檢查辦法。(二)預警、應變措施1、安全應急計劃和措施(1)目的：在發生緊急、突發事件時，以最有效的方法，在最短的時間內控制事態的發展，或保證出色完成上級交辦的臨時任務。適用范圍：1)治安突發事件，如突然發生的重大搶劫、殺人、業主或公司管理人員遭到犯罪分子的突然襲擊等。2)受到水災、火災、臺風等自然災害的威脅、襲擊。3)其他重大意外情況。(2)職責：1)對可能發生的由物業管理處負責制定安全應急計劃，報物業管理處或分管副總經理審批，必要時報總經理審批;2)對即將發生或已發生的突發事件由安全領班臨時確定應急措施，同時向上級匯報。(3)計劃：1)對可能發生的治安突發事件和已發生或即將發生的自然災害由物業管理處組織制定應急計劃和預防措施，并安排崗位人員按部署執行。2)處理治安突發事件時，由值班員迅速向派出所報案，安全領班臨時確定應急方案，安排人員迅速控制物業管理范圍內各通道、樓梯口，封鎖出事現場，嚴格盤查出入現場的人員，直到公安人員到來。3)制定的應急計劃必須慎重，考慮周詳，在制定自然災害應急措施時，要根據災情的程度、特性而定。(4)實施：1)在執行過程中，發現偏離實際情況應及時糾正，并上報相應審批人員認可。2)對發生的每一事件必須總結，如果是人為原因造成損失，應立即查找原因，認真填寫《糾正措施報告》，嚴防類似情況的發生。3)保存事件全過程的有關記錄，存檔3年。重大自然災害的記錄長期保存。(5)要求：為增強應變能力和戰斗力，平時每個保安隊員必須進行嚴格的學習、訓練、消防演習和緊急集合演練。(三)強化消防管理意識1、消防管理目標堅持“預防為主，防消結合”的消防工作方針，嚴格實行防火安全責任制，并樹立“全員防消”的管理觀念，實施全員義務消防員制。2、加強消防教育宣傳和培訓演練工作(1)消防教育宣傳工作：管理處將在物業轄區內不間斷地傳播消防法規、防火知識，并定期邀請消防中隊前來舉辦消防知識講座，張貼消防宣傳畫，向業主進行消防知識宣傳。(2)做好消防培訓及演練工作：重點加強保安員的消防實戰演習，每年組織義務消防隊員和廣大業主共同參與的消防演練，提高全員的“自救”意識和能力，防患于“未燃”。3、積極落實防火安全“三級”檢查制度，重視冬、春兩季的消防、設施設備大檢查工作，確保在火災多發期的消防安全工作。4、建立消防快速反應隊結合以往的工作經驗，我們將在保安員中選撥一批隊員組建 “消防快速反應分隊”，以保證一旦出現火警時，我們能迅速作出反應，立足“自救”，最大限度地減少火災損失。5、善后與收復火勢完全熄滅后，保安員負責現場警戒，保護現場，并協助消防部門查明火因并統計損失，向上級提交事故報告。[](四)緊急事件處理1、暴風雨及無法避免的自然災害組織人力進行突擊性清理工作，保證溝、渠、通道暢通，雨水口、接水口、地漏無異物堵塞，加固防災設施，檢查網架、支架、門窗是否歸位，消除一切潛在的危險性因素，同時，積極參與搶險救助，迅速恢復現場，保持小區整體形象，將損失降低到最小程度。(五)水警、火警預防及排防、善后處理當樓層內水管、接頭爆裂造成樓層浸水時應迅速關閉水管閥門，并迅速通知護衛和維修人員前來救助;如房屋內部滲水，要及時通知業主，協助業主做好各項工作。如員火警等特殊情況，積極組織突擊小組搞好特殊清潔工作。六、公用設備、公共場所等管理養護(一)日常維修養護：操作維修人員根據日常管理經驗，利用檢測儀表對設備的關鍵部位進行檢查，發現故障及時排除，并做好記錄。操作人員每天對托管區域內的市政設備設施至少巡視兩次;(二)一級保養：維修人員對設備進行局部清潔、調整，每季度一次;二級保養：維修人員對設備進行全面清理、局部維修，每半年一次。

老舊小區改造方案三

關于加強和改進老舊小區管理與服務的調研報告——以天橋灣小區為例探討老舊小區管理與服務問題前言小區管理與服務貼近社區居民的生活實際，關系到廣大人民群眾的切身利益，物業管理水平的高低與服務的好壞對社區兩個文明建設具有重要影響。因此，探討如何協調物業公司和業主的關系，提高物業管理的服務質量，為社區居民創造良好的生活環境，對于建設和推動社區的和諧發展具有重要意義。天橋灣社區位于通州區繁華地帶，占地面積約0.32萬平方公里，與區政府緊一路之隔，地理位臵優越，交通便利。小區建成于90年代，共計14棟住宅樓，常住人口855戶、1932人，外地來京人員573人，轄區范圍內有通州區體育局、游泳中心、武術學校、以及海爾通州旗艦店等幾十家單位門店。多年來，天橋灣小區也像很多老舊小區一樣，存在著物業管理不到位，小區的環境衛生、治安秩序、車輛管理、綠地美化等諸多問題存在著很大的管理難度，嚴重影響著社區居民生活質量和社區和諧，已成為居民群眾反應強烈、各級領導關注的現實問題。一、相關概念(一)、老舊小區《北京市老舊小區綜合整治工作實施意見》規定，老舊小區包括1990年(含)以前建成的、建設標準不高、設施設備落后、功能配套不全、沒有建立長效管理機制的老舊小區(含單棟住宅樓)，以及1990年以后建成、存在上述問題的老舊小區。相關學者認為老舊小區在建設之初主要是為了解決居民的住房困難問題，社區的規劃方案比較簡單。隨著城市人民生活水平的提高，老舊小區的外部設施已經跟不上時代。我國老舊小區的管理一直有三種典型的模式：一是由社區居委會進行管理;二是物業產權單位組建內部服務機構管理;另一種就是"多單位管理"，即一個小區有房管、園林、供電及水務等多單位管理。(二)、社區服務在社會學上社區服務就是指一個社區為滿足其成員物質生活與精神生活需要而進行的社會性福利服務活動。按照社會學的概念，社區服務可以分為滿足社區居民精神生活需要為目的的社區基本公共服務和以滿足社區居民物質生活為目的的社區基本物業服務。二、分析天橋灣小區作為老舊小區的管理服務現狀及對策(一)居民多元化結構，物業管理惡性循環。通過調查走訪，天橋灣小區中的房屋結構復雜，包括回遷戶、單位房、商品房、商用房、外地購房等。也正是此情況導致了老小區的居民結構相對復雜。居民的生活背景、知識結構、行為習慣，消費觀念，自身素質參差不齊，不能充分認識物業管理的真正含義。一些居民只愛護自家衛生，忽視了自己應盡的義務，不關心小區的整潔建設。由于歷史遺留問題，這些年小區物業又屬于政府托管，按每平米0.3元收取物業費較低，管理人員有限，服務質量跟不上，造成了居民多數不繳費，物業收費難度大，便以降低服務標準來維持現狀，服務管理狀況越來越差，從而使小區物業管理步入惡性循環。所以導致小區出現了很多棘手的問題。名詞解釋： 物業管理惡性循環物業管理服務水平不高——業主不滿拒繳物業費——物業虧損減少服務項目——更多業主不繳費——矛盾激化——物業公司退出——陷入真空狀態——新物業公司(或政府接管)進入——再次循環。這樣的輪回被業界稱之為“物業管理惡性循環”。針對此情況，居委會做了冷靜的分析，通過利用宣傳欄、倡議書、座談會等多種形式，努力向居民宣傳物業管理方面法規政策和權利義務，引領廣大居民正視老小區管理中存在的現實問題，樹立正確的消費觀念。并引導物業不斷提高管理服務水平，強化物管工作人員的行為和素質，努力促進社區的和諧穩定。目前也借助網格化工作，加強入戶，不斷推動居民“花錢買服務”意識的深入，提高精細化服務水準，使物業管理逐步走向良性循環軌道。(二)小區物業管理的突出問題及對策社區物業管理應包括常規服務、專項服務和委托特約服務等方面的內容。一般社區能夠提供的常規性服務是對業主提供的基本服務，主要包括：(1)治安管理;(4)車輛道路管理等;(2)綠化管理;(3)環境衛生的管理多年來，天橋灣小區正是由于缺乏正規的物業管理，又存在著諸多歷史遺留問題，這些常規服務管理無序，小區的居住環境、和諧環境成為居民日益關注的焦點，影響了居民的歸屬感和幸福感。1.治安管理問題由于我社區緊鄰西海子早市、西海子公園，人員出入流動性和流量極大。小區沒有完全封閉，沒有技防設施，單元門未安裝門禁，2個出入口沒有人員值守，夜間路燈照明也有過5年不亮的記錄。小商販自由出入，還經常發生自行車丟失、汽車被劃、被砸、入室盜、上門推銷等事情，社區不穩定因素較多。整體治安存在隱患。居民不滿情緒越發顯現。2.車輛道路管理問題嚴重影響天橋灣小區和諧的另一個問題是車輛管理。一是小區內兩處簡陋存車棚不能滿足千余戶居民的存車需求，很多居民將車放臵樓道等公共空間，或樓上樓下的搬動，也避免不了丟失，居民意見紛紛。二是由于生活條件不斷提高，小區的機動車輛極具增多，但小區沒有規劃的停放場地，私家車亂停亂放、居民私裝地鎖、甚至占用消防通道等現象嚴重。又由于無人管理收費、不限車輛入內，外來車輛也不斷入侵。這就不斷地激化了人車矛盾。居民感到既混亂也不安全。社區居委會也多次協調物業商量安排值守人員，但由于資金問題未果。為破解這些難題，保證轄區的安全穩定，我們沒有坐以待斃，而是注重發揮社區層面的協調作用，積極牽頭組織物業，居民代表，相關部門召開聯席會、座談會，本著“小事自己解決，大事協調解決”的工作原則，積極開展志愿服務，發動了一批有能力、有公益心、有責任心的居民黨員成立巡邏隊、義務看家護院，擔任信息員參與巡邏摸排隱患矛盾。并主動想辦法，積極協調單位，挨戶做工作收取路燈費，解決了小區路燈照明問題。又積極聯系派出所在小區6個明顯部位安裝電子監控設備，解決了最基本最急需的安全問題，治安狀況大大改善。今年又協調辦事處出資設計更新了小區東大門，控制了一小部分穿行車輛及人員，有限的減少了噪音和安全隱患。在贏得居民們認可和滿意的同時，居民們思想也大大轉變，也提出應該聘用安保人員，規范車輛管理，保證小區居民的安全，建立長效管理，提升服務水平。3.環境維護問題長期以來，由于歷史遺留問題，物業管理缺失，小區基礎設施年久失修，小區支干道路、宅前道路、路面、臺階出現不同程度的破損且日趨惡化。房屋本體屋面、樓道墻面等公共部位陳舊、破損嚴重，下水道經常堵塞;沒有專業保潔服務，小區道路樓道無人打掃，尤其是雨雪天氣路上積水積雪無人清理，嚴重影響居民出行。綠地私侵亂栽亂種，隨意傾倒堆放裝修垃圾，環境衛生的臟亂差，影響著居民的日常生活質量，使居民的歸屬感很低。近兩年，通過社區自身的努力，鼓勵居民開展自我管理，自我維護，積極做好宣傳，大力發動黨員、居民、服務隊伍開展義務勞動，參與治理和維護，大力開展樓門文化建設，改善樓道面貌，增進鄰里親情。還得到了街道辦事處的支持，為我們聘用了4名清掃員，小區主干道路、綠地等衛生得以維護，但是很多小區樓門內衛生依然處于無人管理。樓門內小廣告隨處可見，堆物堆料的陋習依然存在。小區亟待解決的是如何進一步加大提高居民自身素質，從自身做起積極維護小區整體環境，為小區做貢獻。4.違法建設問題由于小區長期缺少物業監管，小區內部普遍存在私搭亂建，違規建設現象特別嚴重。常見的有占用綠地外擴陽臺、占用綠地搭建車棚，外接窗臺和私改樓頂天臺等。接到居民反映，居委會也曾多次入戶勸阻，并告知物業和城管進行處理，但也是因政策法規不完善，職能部門之間職責不清，缺乏聯動機制，造成執法難。居委會又沒有權利，不能和居民對立，根本無法制止，違建亟待整治。5、老舊小區的一般歷史遺留問題較多，天橋灣就存在比如：原開發商缺資建設標準不高，房屋工程建設資料、圖紙殘缺無法查找，給后續一些工程施工造成了一定影響;70%的房屋存在漏雨、滲水等本體老化問題日益突出;小區內需建設室外休閑場所等大問題。客觀的看，居民自治雖然把居民組織起來，但畢竟還停留在小打小鬧階段，解決了一些日常問題。但最主要的基礎設施建設，重大維修及整治，還必須靠由政府主導投入。還應充分利用人大代表與居民、黨員面對面座談機制，及時反映小區存在的自身無法解決的問題，通過政府的渠道更好地促進社區歷史遺留問題的解決。天橋灣就通過人大代表反映解決了路面修復，更新路燈等問題，房屋漏雨問題也已經提上了日程。三、探究老舊小區物業管理與服務問題的建議(一)建設為先，提升小區環境品質。為小區開展準物業管理打下扎實的物質基礎，就要先對小區的基礎設施進行不同程度的改造，依托《北京市老舊小區綜合整治工作實施意見》，只有通過政府出資，對小區老化管道、破損道路和區域進行改造修繕，美化綠地，建立室外娛樂場所，增加消防、監控等公共設施，通過綜合整治，改善和解決一批現實問題，進一步完善制度，才能切實改變小區的環境面貌，為居民創造舒適和諧的生活環境。可以先把事情做起來，居民對管理和服務認可后，明確業主在物業管理中的權力和義務，推動“誰受益誰出資”的意識，再由居民協商決定物業管理事宜。(二)成立街道級的物業督導中心，切實加大對小區物業管理工作的指導力度，協調處理好各方關系。(三)嘗試非贏利性的“準物業”自治管理模式。借鑒其它社區對老舊小區進行集中管理的成功經驗，政府先期投入一定資金，居民分攤定期繳納一筆費用，用于聘請保潔、綠化、安保等人員對小區進行維護和日常管理，探究居民互助加外包式半專業化物業管理。居民家有些小問題，能解決的提供免費服務，或發動有能力的居民自助服務;一些需要專業服務部分則外包給專業服務商，擬訂服務協議，根據需求提供菜單式物業管理有償服務，使工作不斷延伸。比如選聘停車管理公司擔任小區停車管理和治安防范職能，施劃停車位，向居民核發停車證。選聘綠化隊伍定期美化澆

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