在日常學習、工作或生活中，大家總少不了接觸作文或者范文吧，通過文章可以把我們那些零零散散的思想，聚集在一塊。范文怎么寫才能發揮它最大的作用呢？接下來小編就給大家介紹一下優秀的范文該怎么寫，我們一起來看一看吧。

商業策劃書格式篇一

商業策劃作為企業發展的重要組成部分，不僅僅是一個簡單的計劃，更是一種戰略性的行動，需要深入研究市場情況和競爭對手的動態。近期我在一家大型企業的營銷部門擔任商業策劃的職位，通過與同事的合作和市場的觀察，我積累了一些心得體會，希望能夠與大家分享。

首先，一個成功的商業策劃需要充分了解市場的需求和人們的消費習慣。在我擔任商業策劃的工作中，我經常與銷售和市場調研人員進行溝通，了解市場的熱點和趨勢。通過觀察市場上的競爭對手，我發現他們通常會根據不同的時期和場景進行不同的促銷活動。因此，在制定商業策劃時，我會特別考慮到各種因素，例如節假日、特定的時期和大型活動等，以便更好地滿足消費者的需求。

其次，商業策劃需要與公司的整體戰略相結合。一個成功的商業策劃不僅需要考慮到市場需求，還需要考慮到公司自身的發展規劃和目標。在我擔任商業策劃的工作中，我經常與公司的高層管理層進行溝通，了解他們對公司未來發展的期望和戰略規劃。在制定商業策劃時，我會將公司的發展目標作為指導原則，確保策劃能夠與公司整體戰略相一致，并為公司的長期發展做出貢獻。

再次，商業策劃需要精確的數據分析支持。在我擔任商業策劃的工作中，我積極地與數據分析團隊合作，運用數據分析工具和方法對市場進行深入分析。通過大數據的分析，我能夠更好地了解市場的需求和趨勢，并據此制定相應的商業策劃。數據分析還能為商業策劃提供指導，并從中發現商機和創新點，進而提高市場份額和盈利能力。

此外，一個成功的商業策劃還需要與營銷團隊的合作和執行力。在我擔任商業策劃的工作中，我意識到一個好的商業策劃需要與市場營銷團隊緊密合作。我與銷售團隊、廣告團隊和運營團隊定期開會，討論并評估商業策劃的執行進度和成果。通過與團隊的合作，我能夠更好地了解市場的動態和競爭對手的策略，并及時調整和優化商業策劃，以便更好地實現銷售目標和公司的長遠發展。

總結起來，商業策劃是一個復雜的工作，需要對市場和競爭對手進行深入研究，與公司整體戰略相結合，運用數據分析進行科學決策，與營銷團隊合作并具備較強的執行力。通過這段時間的工作經驗，我深刻認識到了商業策劃的重要性，并且意識到制定一個成功的商業策劃需要全方位的考慮和努力。希望未來能夠在商業策劃領域有更好的發展，為公司的發展做出更大的貢獻。

商業策劃書格式篇二

俗話說，“民以食為天”，為了滿足居民、學生等類型的顧客的.飲食需要，特在昌盛路開此快餐店。我店本著“賓客至上，服務至上”的基本要求，將為顧客提供最優質的服務。

1、本店發屬于餐飲服務行業，名稱為都市快餐店，是個人獨資企業。主要提供中式早餐，如油條、小籠包等各式中式點心和小菜，午餐和晚餐多以炒菜、無煙燒烤為主。

2、都市快餐店位于商業步行街，開創期是一家中檔快餐店，未來將逐漸發展成為像肯德基、麥當勞那樣的中式快餐連鎖店。

3、都市快餐店的所有者是xxx，餐廳經理xxx，廚師xxx，三人均有6年的餐飲工作經驗，以我們的智慧、才智和對事業的一顆執著的心，一定會在本行業內獨領風騷。

4、本店需創業資金xxxx萬元，其中xxx萬元已籌集到位，剩下xxx萬元向銀行貸款。

1、由于地理位子處于商業街，客源相對豐富，但競爭對手也不少，特別是本店剛開業，想要打開市場，必需要在服務質量和產品質量上下工夫，并且要進一步擴大經營范圍以滿足消費者的不同需求。短期目標是在商業步行街站穩腳跟，1年收回成本。

2、本店將在3年內增設3家分店，漸漸發展成為一家經濟實力雄厚并有一定市場占有率的快餐連鎖集團，在島城眾多快餐品牌中闖出一片天地，并成餐飲市場的知名品牌。

1、客源：都市快餐店的目的顧客有：到商業步行街購物娛樂的一般消費者，約占50;鄰近學校的學生、商店工作人員、小區居民，約占50。

2、客源數量充裕，消費水平中低檔。

3、競爭對手

都市快餐店鄰近共有4家主要競爭對手，其中規模較大的1家，其他3家為小型快餐店。這4家酒店經營期均在2年以上。xx快餐店中西兼營，價格較貴，客源泉稀疏。另外3家小型快餐店衛生情況較差，服務質量較差，就餐環境擁擠臟亂。本店抓住了這4家快餐店現有的弊端，推出“物美價廉”等營銷策略，力爭在激烈的市場競爭中占有一席之地。

1、快餐店主如果面向大眾，因此菜價不太高，屬中低價位。

2、大力開展便民小吃，早餐要品種繁多，價格便宜，因地制宜的推出中式早餐套餐。

3、午晚餐提供經濟型、營養豐富的菜肴，并提供一個優雅的就餐環境。4、隨時準備開發新產品，以適應變化的市場需求，如本年度設立目的是“送餐到家”服務。

5、經營時間：早~晚!

6、對于以上計劃，我們將分工合作，各盡其職。我們將會在衛生、服務、價格、營養等方面下協夫，爭取獲得更多的客源。

1、本店開業前期，初步計劃招收多少名全日制雇員(包括多少名廚師)，多少名臨時雇員(含廚師)具體內容如下：

應聘者特《招用職工登記表》并附入個人資料來本店面試。

2)經面試，筆試，體檢合格者，與其簽訂勞動合同(含試用期)。

2、為了提高服務人員整體素質，被招聘上崗的人員都需要接收2個月的培訓，具體內容如下：

1)制定培訓計劃，確定培訓目的，制訂評估方法。

2)實施培訓計劃，貫徹學習《勞動紀律》和各種規章制度。

3)考核上崗，對于不和格者給以停職學習，扣除20工資，直至合格為止。若3次考試及不和格者，扣除當月全部工資和福利。

1、開業前進行一系列宣傳企業工作，向消費者介紹本店“物美價廉”的銷售策略，還會發放問卷調查表，根據消費者的需求，完善本店的產品和服務內容。

2、推出會員制，季卡、月卡，從而吸引更多的顧客。

3、每月累計消費xxxx元者可參加每月末大抽獎，中獎者(1名)可獲得價值xxx元的禮券。

4、每月累計消費xxx元者，贈送價值xx元的禮券，xxx元贈送xx元禮券，以此類推。

七、財務計劃

1)本店固定資產(xxxx)萬元 桌椅 (xxxx)套

營業面積(xxxx)平方米

冷凍柜 (xxxxx)臺

灶件 若干

2)每日流動資金為多少萬元

(主要用于突發事件以及臨時進貨)

3)對于帳目，要做到日有日帳，月有月帳，季有季帳，年有年終總帳，這樣企業的盈虧在帳面上一目了然，就避免了經營管理工作的盲目性。

注：因剛開業，所以在各種開銷上要精打細算，但要保證飯菜的質量，盡量把價格放低。

商業策劃書格式篇三

河池學院在近年來發展巨大，東區由之前的附屬校區，現在變成主校區。特別是逸夫樓、圖書館、新1棟教學樓的竣工。我院共有教職工642人全日制在校生8759人。雖然分布在三個校區，但是一半以上的同學住在東校區，幾乎全部教職工和學生都要到東區上課。由此可見在河池學院東校區承包超市是非常值得投資的。

我們主要的目標客戶是大學生，下面我們分析一下大學生的消費特點：

由于大學生年齡較輕，群體較特別，他們有著不同于社會其他消費群體的消費心理和行為。一方面，他們有著旺盛的消費需求，另一方面，他們尚未獲得經濟上的獨立，消費受到很大的制約。消費觀念的超前和消費實力的滯后，都對他們的消費有很大影響。特殊群體自然有自己特殊的特點，同時難免存在一些非理性的消費甚至一些消費的問題。為了調查清楚大學生的消費情況，我決定在身邊的同學中進行一次消費的調研，對大家的消費進行歸宗和分析。

大學生的消費支出中占據了相當大的份額。當代大學生主要有以下幾支出：伙食費，買服飾，上網費，手機費，戀愛等。

他們比重是：1.伙食費 2買衣服3戀愛、交際等 3上網費、手機費等

由于上課時間早，很多同學來不及吃早餐。特別是從西區、北區趕去東校區上課的。路上排隊買東西的人也多。很多同學都餓肚子。

經過一個學期發現，由于東區沒有商店，許多同學課間的時候跑去門口去買。

很多同學會由于地點遠，懶得動等因素而沒有去。經過一些隨即訪問，很多同學希望課間的時候在校園購買零食。如：夏天買水冰茶、等。冬天買熱騰騰玉米、奶茶等。

河池學院北門1（也就是我們常說的后門）到也就是白龍公園前面三角區，一直到北門（東校大區）開了各式各樣的店面。如：飲食、復印店、奶茶店、便利店、文具點、飾品店等。晚上還有許多小地攤。五花八門應有盡有，這樣給我們東西照成一定威脅。除了必需品之外，對其他產品和服務對我們都是很大的競爭對手。由此我們要在特色方面提高，提高競爭力吸引消費者。

由市場分析和競爭者分析得出：校園商業街必須要產品完善齊全、服務好、具有校園特色吸引更多的消費者。一下幾個是校園街必備的商鋪：便利超市、復印店、奶茶店、通訊代理繳費店、文體店、護膚飾品店、格子鋪、自助洗衣店。

（一）便利超市：

１.商品配置的面積分配

商品位置的配置應該按照消費者購買每日所需商品的順序作出動線的規劃，也就是說，要按照消費者的購買習慣和人流走向來分配各種商品在賣場中的位置。一般來說，每個人一天的消費總是從“食”開始，所以可以考慮以菜籃子為中心來設計商品位置的配置。

第一、面包及果菜部。這一部門常常是超級市場的高利潤部門，由于顧客在購買面包時，也會購買部分蔬菜水果，所以，面包和果菜品可以采用島式陳列，也可以沿著超級市場的內墻設置。在許多超級市場中，設有面包和其他烘烤品的制作間，剛出爐的金黃色的、熱氣騰騰的面包，常常讓顧客爽快地掏腰包。現場制作已成為超級市場的一個賣點。

第二，冷凍食品部。冷凍食品主要用冷柜進行陳列，它們的擺放既可以靠近蔬菜，也可以放置在購物通道的最后段，這樣冷凍食品解凍的時間就最短，給顧客的攜帶提供了一定的便利性。

第三，膨化食品部。膨化食品包括各種餅干、方便面等。這類食品存放時間較長，只要在保質期內都可以銷售。它們多被擺放在超級市場賣場的中央，用落地式的貨架陳列。具體布局以縱向為主，突出不同的品牌，滿足顧客求新求異的偏好。

第四，飲料部。飲料與膨化食品有相似之處，但消費者更加注重飲料的品牌。飲料的擺放也應該以落地式貨架為主，貨位要緊靠膨化食品。第五，奶制品部。超級市場中的顧客一般在其購買過程的最后階段才購買容易變質的奶制品，奶制品一般擺放在蔬菜水果部的對面。

第六，日用品部。日用品包括洗滌用品、衛生用品和其他日用雜品，一般擺放在超級市場賣場的最后部份，采用落地式貨架，以縱向陳列為主。顧客對這些商品持有較高的品牌忠誠度，他們往往習慣于認牌購買。這類商品的各種價格方面的促銷活動，會使顧客增加購買次數和購買量。 3超市出入口要大，方便購買結算。特別是課件高峰期的時候，結算商品時間迅速否則引起顧客不滿甚至流失。

（二）打印復印店

具備完整的打印復印設備。對制作學院社團班級的獎狀、證書，工作證，收集各種簡歷、畢業論文、公文模板、學院各種活動申請、總結等。

（三）奶茶店

一半柜臺，一半桌椅的形式。奶茶文化在校園風靡是不容

忽視的。制作成本低，賣價高是奶茶店公開的秘密。奶茶味道是最重要的。在沒有技術的情況下，可以代理某個知名品牌。或者和有豐富經驗的吧臺員工合作。

（四）通訊代理

學校是通訊客戶高度集中的群體，據悉，河池學院的移動客戶每個月為移動進賬20w。目前校園網絡都是聯通的市場。聯通和移動在河池學院勢均力敵。由此兩家的代理權都要拿到，這樣每年的充值和開戶收益可觀。

（由于缺乏實際的數據，這項我無法完成。）

商業策劃書格式篇四

活動時間：12月23日—25日

消費滿38元加1元得：圣誕帽一頂(限量100頂日用);消費滿88元加1元得：精美米老鼠娃娃一個(限量50個自理);消費滿108元加1元得：精美筆記本一本(限量50本學習用品)

餐廳布置：

餐廳節日期間氛圍營造(可根據當地情況自行調整);

c、在一進門的玻璃上貼上圣誕老人的頭像以及一些活動的標語;

d、在活動的期間餐廳里面放一些有關于圣誕節的歌曲讓顧客容易融合到這種圣誕氣氛中;

商業策劃書格式篇五

xx廣場商業步行街，是南大街南段的首席商業街區。

因此，我們必須采取有效手段，炒熱xx一期的商街氣氛，大力提升其商業價值，增強業主和商戶的投資信心，并以此拉動xx二期的店鋪出售。鑒于營造一期商街氣氛、迅速催生人氣的任務迫在眉睫，本案將主要對xx一期商街如何突破商業現狀和形成旺盛人氣進行策劃。

xx一期商街位于濠河之畔，處于城市商業中心，與繁華的南大街北段僅一步之遙。這樣具有“鉆石級”市口的商業街，當前緣何一時難“熱”?在我們拿出策劃方案之前，首先必須對此進行研究分析，以便找準“病灶”對癥下藥。據考察和分析，xx一期商業步行街主要存在“先天”與“后天”兩方面原因。

(一)商街設計“先天不足”

1、大廣場難搞大活動。步行街北廣場扼xx街、xx路交匯處，西鄰五星級大酒店，原本屬于最能吸引公眾“眼球”、最宜舉辦大型活動的商業舞臺，能給商街源源不斷注入人氣。由于當初僅從景觀角度設計廣場的“旱式噴泉”、“簡易花壇”，而沒有考慮廣場的商業價值，如今的廣場很難發揮聚集人流、吸納大型活動的功能。廣場熱不起來，商街自然冷落。

2、“假山”成了“絆腳石”。步行街南入口處的“假山景觀”，既無觀賞價值，又橫亙在道路中央，事實上成了阻礙游人進入內街的“絆腳石”。此外，南入口的臺階亦與商街道路平坦要求不相符，也沒有考慮人性化的地面設計如殘疾人、盲人通道等。

3、內外街連接通道商用功能缺失。xx街通往內街的三個通道，從商業功能設計上看實屬敗筆。按照商業街區的布局要求，街區內主干道、副通道兩側均應為店面房，以便使街區形成鱗次櫛比的商店群。這不僅能有效吸引顧客逛街購物，易于催生和聚集客流，而且能把土地資源利用率發揮到極致，如同上海豫園商街那樣條條路上有店鋪，每寸地皮生銀子。遺憾的是，xx一期外街通向內街的三個通道，兩條是沒有任何店鋪的“幽巷”，顧客在街口看不到商業氣氛，甚至不知道里面還有內街;一期與二期之間的通道，同樣因一期建筑南側沒有設計店面房，走在南大街的顧客看不出街口的商業氛圍而止步于此。

4、xx街一側臨街綠化帶的設計過長，阻擋店門，不少顧客入店購物因此要繞一大圈，于是放棄了購買動機，導致臨街店鋪生意清淡。

(二)商街策劃“后天失調”

1、xx廣場商業街處于核心商圈，在市場競爭特別強調個性化的今天，商街必須有自己的“靈魂”，即戰略定位和商業主題。xx廣場商業街最早定位是“xx街”(很好)，后來又定位于“xxx”很好，只是推廣很費力)，如今準備冠以“xx廣場步行街”(老土，沒有鮮明個性、目標顧客也不清晰)。由于沒有精確、精準的市場定位，關于商業上“我是誰”、“我為誰服務”的問題沒有首先解決好，其它問題也就難以解決了。

2、xx廣場是一處很好的“市民廣場”，但要吸引廣大市民聚集到這里，還需要有濃郁的“廣場文化”，例如象xxx路、xxx廣場、xxx步行街那樣的廣場雕塑。此外，還需要有體現人文關懷的指引牌、休閑椅、售報亭、公用電話亭、垃圾筒、商品廣告牌、露天茶座等。目前，由于上述設施沒有配套，xx廣場的“磁場效應”不佳，所以商街難“熱”。

3、打造商街，服務“缺位”。開發商開發一片商鋪銷售出去，再由物業管理公司去打理，這是開發商業房產的“老皇歷”。事實上，經營xx廣場商業街，“物業管理”代替不了“商業管理”，商業街由“冷”到“熱”需要專業策劃管理機構來“操盤”運作，此所謂“泛商業地產運作”。xx廣場起步階段缺少商業策劃管理機構的全程介入，商鋪的出租與經營全由業主與商戶“婚姻自主”，雙方又都缺乏成熟的理性，商街本身也沒有搞啟動和培育市場的形象“炒作”，這就無法形成火爆的商業氛圍。此外，我們對業主購買店鋪后的關注程度不夠，沒有從盡快啟動商街運營和提升商業價值的角度予以指導和服務，例如，商街北口的66號(圓形)68號(尖頂)兩家首席店面房一直空關，這對內街商戶的經營及整個商街的氣氛便構成較大影響。

xx廣場商業街的戰略定位至關重要，針對其所處的地理位置和商業環境，根據城市消費群體的消費趨勢和消費偏好，我們作如下戰略定位：

1、街名：xx廣場時尚麗人街

2、概念：xx廣場————xx街觀光旅游的門戶，國際品牌匯聚的商街，都市麗人尋夢的xxx。

3、廣告語：xx廣場/時尚麗人街————與xx相約，與xx同行

4、商業門類：購物、休閑、餐飲、美容、娛樂

5、商品：主營國際國內名牌服裝、服飾、化妝品、珠寶、眼鏡、手表、休閑食品、工藝品等。

6、顧客定位：都市中追求時尚的女性及國內外的旅游觀光者。

7、經營理念：站在城市經營的高度打造一條聞名長三角的商業街。

xx廣場時尚麗人街的招商，屬于“突破困局”的舉措，招商需從下列幾個方面入手：

(一)發布招商公告

我們計劃于4月中旬在《xx晚報》、xx電視臺發布招商公告，突出介紹xx廣場時尚麗人街的市口優勢、市場定位和潛在的巨大商機，吸引商戶預約登記承租店鋪。

(二)舉辦招商信息發布會

該招商信息發布會擬于4月20日在毗鄰的xx飯店舉行，出席的商戶為xx及周邊城市的時尚品牌經銷商，以及xx國貿市場有意入駐xx廣場經營的服裝、珠寶、化妝品商戶。參會商戶的人數擬控制在100人左右。會上將發布的主要信息是：

1、xx廣場時尚麗人街的總體規劃、市場定位、獨特優勢和前景展望;

2、xxxxx街可供商戶購買或租賃的店鋪資源狀況，包括售價、租金、物管的優惠政策。

(三)整合店鋪資源

xx一期的店鋪均已出售，投資者是否愿意委托我公司代理招商和出租?是否同意接受我公司提出的代理租金價格(或稱返租報價)?舉辦招商信息發布會和對外發布招商公告之前，須由xx房屋銷售公司與業主首先商定委托招商的意向、租金價格等問題。一旦確定了哪些店鋪可供委托招商，我們便可以對外開展招商活動和引入商戶、洽談租金。

為了使xx一期商街盡快形成良好的商業氛圍，我們應爭取所有空關店鋪納入招商范圍，并按照商街的市場定位有的放矢地展開招商。如果有的業主采取等待店鋪升值的態度，寧可閑置也不愿出租，我們應當認真加以引導，動員其站在全局利益、長遠利益的高度盡快出租，以便消除商街中的店面空關現象。

對目前正在尋求轉租、退租的商戶，我們應當積極宣傳本公司為繁榮商街正在采取的舉措，動員他們打消念頭和恢復信心。如果商戶仍然要轉租、退租，由于業主與商戶之間有約定，我們可在雙方解除合同后再將該店鋪納入招商范圍。

(四)有關租金政策

xx一期商街的商業氣氛清淡，其中原因之一，是店鋪投資者急于高回報開出高租金，讓許多欲入駐經營的商戶望而卻步。因此，我們在為業主代理招商前，必須做好兩項重要工作：第一，我們必須向業主說明南大街南北兩端存在的區位差異，說明xx一期商街處于入市初期，繁榮興旺需要有一個培育過程，不能無視市場承受能力開“天價”。向業主說清道理很重要，高租金導致店鋪無人承租，業主照常要背負購房貸款利息，店鋪價值也很難提升。第二，我們要從業主與商戶的雙方利益，設計比較符合市場行情和商街現狀的租金政策。當前，xx一期店鋪比較合適的租金是：

如該類店鋪以600～700元/m2/年租金計算，年收益為6.6～7.7萬元，剔除利息后的收益2.2～3.3萬元。這樣的租金對商戶來說，在目前情況下尚有吸引力，易于接受。)

(五)商戶入駐優惠措施

為了有效啟動市場和給商戶入駐經營樹立信心，我們將“放水養魚”，從盡快繁榮市場的高度，適時推出必要的優惠措施：

第三，凡商戶入駐經營一年內，店鋪物業管理費將按八折優惠收取;

第四，為降低入駐商戶的經營成本，我們將協調工商、稅務部門，給予xx廣場商業街以集貿市場的稅收優惠政策，同時在工商管理費的收取上適當減免。

(1)商街指示識別系統布置(詳見xx廣告公司設計效果圖)

(2)設計制作廣場、內街雕塑作品(參見xxx步行街雕塑照片)，以增添xx廣場的文化底韻，吸引游人前來休閑。

(3)廣場、內街將有序設立景觀式落地廣告燈箱、歐式休閑椅、公用電話亭、報刊出售亭、飲料及冰淇淋售賣亭等，廣場上采用鮮花盆景搭建可移動立體景觀花壇，增加視覺看點，擴大商街的休閑與服務功能。

(4)邀請政府部門、社會團體前來舉辦廣場主題活動，借力炒熱廣場、活躍氣氛、吸引眼球。尤其要抓住“五一”前后活動頻繁，聯系總工會、文聯、群藝館、新華書店等單位舉辦廣場活動，借助媒體推波助瀾，巧妙宣傳xx廣場。

(5)與市攝影家協會和新聞媒體聯合舉辦《xx風韻》優秀攝影作品廣場展示活動，用文化手段提升xx廣場的時尚品位。

(6)5月份起，爭取舉辦幾次《xx之夏》廣場音樂欣賞會，用高雅藝術推高xx廣場在市民心目中的地位，提升廣場的“聚流”效應。

1、xx北廣場實施改造，以適合舉辦大型活動。

2、xx一期南入口的假山拆除，地面實施人性化、商業化改造。

3、臨xx街一側的店前花圃實施改造，便于顧客無阻礙進店。

4、內街的地面進行排水改造，防止夏季雨水倒灌進入店鋪。

5、xx一期南側花圃爭取拆除，最好建造一排店面房，既可街口開店吸引顧客步入內街，又可創收。

上述方案，經董事長批準后組織實施。

商業街商業策劃書飛雪

商業策劃書格式篇六

力。

商業街商業策劃書

時間過得真快，一段時間的工作已經告一段落了，我們又將迎來新的希望，新的工作內容和目標，為此需要好好地進行策劃，寫一份策劃書了。那么如何把策劃書做到重點突出呢？下面是小編精心整理的商業街商業策劃書，供大家參考借鑒，希望可以幫助到有需要的朋友。

商業街商業策劃書篇1 商業策劃書，也稱作商業計劃書，是指為一個商業發展計劃而做的書面文件。它的目的很簡單，一般商業策劃書都是以投資人或相關利益載體為目標閱讀者，從而說服他們進行投資或合作。一份好的商業計劃書，要使人讀后，對下列問題非常清楚：

1、公司的商業機會;

2、創立公司，把握這一機會的進程;

3、所需要的資源;

－ 1 －

4、風險和預期回報;

5、對你采取的行動的建議。

一、執行

總結

是商業計劃的一到兩頁的概括。包括：

1、本商業(busine)的簡單描述

2、機會概述

3、目標市場的描述和預測

4、競爭優勢

5、經濟狀況和盈利能力預測

6、團隊概述

7、提供的利益

二、產業背景和公司概述

1、詳細的市場描述，主要的競爭對手，市場驅動力

2、公司概述應包括詳細的產品/服務描述以及它如何滿足一個關鍵的顧客需求。

3、一定要描述你的進入策略和市場開發策略

三、

這是表明你對市場了解程度的窗口。一定要闡釋以下問題：

1、顧客

2、市場容量和趨勢

－ 2 －

3、競爭和各自的競爭優勢

4、估計的市場份額和銷售額

5、市場發展的走勢(對于新市場而言，這一點相當困難，但一定要力爭貼近真實)

四、公司戰略

闡釋公司如何進行競爭，它包括三個問題

1、營銷計劃(定價和分銷;廣告和提升)

2、規劃設計和開發計劃(開發狀態和目標;困難和風險)

3、制造和操作計劃(操作周期;設備和改進)

五、總體進度安排

公司的進度安排，包括以下領域的重要事件

1、收入

2、收支平衡點和正現金流

3、市場份額

4、產品開發介紹

5、主要合作伙伴

6、融資

六、關鍵的風險、問題和假定

1、創業者常常對于公司的假定和將面臨的風險不夠現實。

2、說明你將如何應付風險和問題(緊急計劃)。

－ 3 －

3、在眼光的務實性和對公司的潛力的樂觀之間達成仔細的平衡。

七、管理團隊

1、介紹公司的管理團隊。一定要介紹各成員與管理公司有關的教育和工作背景。

2、注意管理分工和互補。

3、最后，要介紹領導層成員，商業顧問以及主要的投資人和持股情況。

八、企業經濟狀況

介紹公司的財務計劃，討論關鍵的財務表現驅動因素。一定要討論如下幾個杠桿：

1、毛利和凈利。

2、盈利能力和持久性。

3、固定成本、可變成本和半可變成本。

4、達到收支平衡所需的月數。

5、達到正現金流所需的月數。

九、財務預測

1、包括收入報告，平衡報表，前兩年為季度報表，前五年為年度報表。

2、同一時期的估價現金流分析。

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3、突出成本控制系統。

十、假定公司能夠提供的利益

這是你的“賣點”，包括

1、總體的資金需求。

2、在這一輪融資中你需要的是哪一級。

3、你如何使用這些資金。

4、投資人可以得到的回報。

5、你還可以討論可能的投資人退出策略。

商業計劃書應注意哪些問題?

當你在寫商業計劃的時候，應該達到下列目標：

1、力求表述清楚簡潔。

2、關注市場，用事實說話，因此需展示市場調查和市場容量。

3、解釋潛在顧客為什么會掏錢買你的產品或服務。

4、站在顧客的角度考慮問題，提出引導他們進入你的銷售體系的策略。

5、在頭腦中要形成一個相對比較成熟的投資退出策略。

6、充分說明為什么你和你的團隊最合適作這件事。

7、請你的讀者做出反饋。

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河池學院在近年來發展巨大，東區由之前的附屬校區，現在變成主校區。特別是逸夫樓、圖書館、新1棟

教學

二、目標客戶分析

我們主要的目標客戶是大學生，下面我們分析一下大學生的消費特點：

由于大學生年齡較輕，群體較特別，他們有著不同于社會其他消費群體的消費心理和行為。一方面，他們有著旺盛的消費需求，另一方面，他們尚未獲得經濟上的獨立，消費受到很大的制約。消費觀念的超前和消費實力的滯后，都對他們的消費有很大影響。特殊群體自然有自己特殊的特點，同時難免存在一些非理性的消費甚至一些消費的問題。為了調查清楚大學生的消費情況，我決定在身邊的同學中進行一次消費的調研，對大家的消費進行歸宗和分析。

學生擁有電腦、約90％的大學生擁有手機，因此網絡與通信費用支出較以往在大學生的消費支出中占據了相當大的份額。當代大學生主要有以下幾支出：伙食費，買服飾，上網費，手機費，戀愛等。

由于上課時間早，很多同學來不及吃早餐。特別是從西區、北區趕去東校區上課的。路上排隊買東西的人也多。很多同學都餓肚子。

經過一個學期發現，由于東區沒有商店，許多同學課間的時候跑去門口去買。

很多同學會由于地點遠，懶得動等因素而沒有去。經過一些隨即訪問，很多同學希望課間的時候在校園購買零食。如：夏天買水冰茶、等。冬天買熱騰騰玉米、奶茶等。

三、競爭者分析

河池學院北門1（也就是我們常說的后門）到也就是白龍公園前面三角區，一直到北門（東校大區）開了各式各樣的店面。如：飲食、復印店、奶茶店、便利店、文具點、飾品店等。晚上還有許多小地攤。五花八門應有盡有，這樣給我們東西照成一定威脅。除了必需品之外，對其他產品和服務對我們都是很大的競爭對手。由此我們要在特色方面提高，提高競爭力吸引消費者。

四、商業街構想

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由市場分析和競爭者分析得出：校園商業街必須要產品完善齊全、服務好、具有校園特色吸引更多的消費者。一下幾個是校園街必備的商鋪：便利超市、復印店、奶茶店、通訊代理繳費店、文體店、護膚飾品店、格子鋪、自助洗衣店。

（一）便利超市：

１.商品配置的面積分配

如果不分商品的類別品種，假設每一平方米所能陳列的商品品項數相同，那么超級市場賣場內各項商品的面積配置應與消費者支出的商品投向比例相同，因此要較正確的確定商品的面積分配，必須對來超市購物的的消費者的購買比例作出正確的判斷與分析。下面是一份超級市場的商品面積分配的大致情況：水果面積10-15%、食品15-30%、日配品25%、糖果餅干10%、調味品南北干貨15%、小百貨與洗滌用品15%、其他用品10%。

２.商品位置的配置

商品位置的配置應該按照消費者購買每日所需商品的順序作出動線的規劃，也就是說，要按照消費者的購買習慣和人流走向來分配各種商品在賣場中的位置。一般來說，每個人一天的消費總是從“食”開始，所以可以考慮以菜籃子為中心來設計商品位置的配置。

第一、面包及果菜部。這一部門常常是超級市場的高利潤部

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門，由于顧客在購買面包時，也會購買部分蔬菜水果，所以，面包和果菜品可以采用島式陳列，也可以沿著超級市場的內墻設置。在許多超級市場中，設有面包和其他烘烤品的制作間，剛出爐的金黃色的、熱氣騰騰的面包，常常讓顧客爽快地掏腰包。現場制作已成為超級市場的一個賣點。

第二，冷凍食品部。冷凍食品主要用冷柜進行陳列，它們的擺放既可以靠近蔬菜，也可以放置在購物通道的最后段，這樣冷凍食品解凍的時間就最短，給顧客的攜帶提供了一定的便利性。

第三，膨化食品部。膨化食品包括各種餅干、方便面等。這類食品存放時間較長，只要在保質期內都可以銷售。它們多被擺放在超級市場賣場的中央，用落地式的貨架陳列。具體布局以縱向為主，突出不同的品牌，滿足顧客求新求異的偏好。

第四，飲料部。飲料與膨化食品有相似之處，但消費者更加注重飲料的品牌。飲料的擺放也應該以落地式貨架為主，貨位要緊靠膨化食品。第五，奶制品部。超級市場中的顧客一般在其購買過程的最后階段才購買容易變質的奶制品，奶制品一般擺放在蔬菜水果部的對面。

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往往習慣于認牌購買。這類商品的各種價格方面的促銷活動，會使顧客增加購買次數和購買量。

3.超市出入口要大，方便購買結算。特別是課件高峰期的時候，結算商品時間迅速否則引起顧客不滿甚至流失。

（二）打印復印店

具備完整的打印復印設備。對制作學院社團班級的獎狀、證書，工作證，收集各種簡歷、畢業論文、公文模板、學院各種活動申請、總結等。

（三）奶茶店

一半柜臺，一半桌椅的形式。奶茶文化在校園風靡是不容忽視的。制作成本低，賣價高是奶茶店公開的秘密。奶茶味道是最重要的。在沒有技術的情況下，可以代理某個知名品牌。或者和有豐富經驗的吧臺員工合作。

（四）通訊代理

學校是通訊客戶高度集中的群體，據悉，河池學院的移動客戶每個月為移動進賬20w。目前校園網絡都是聯通的市場。聯通和移動在河池學院勢均力敵。由此兩家的代理權都要拿到，這樣每年的充值和開戶收益可觀。

四、財務預算

（由于缺乏實際的數據，這項我無法完成。）

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五、收益評估

（略）

××一期商街位于濠河之畔，處于城市商業中心，與繁華的南大街北段僅一步之遙。這樣具有“鉆石級”市口的商業街，當前緣何一時難“熱”？在我們拿出策劃方案之前，首先必須對此進行研究分析，以便找準“病灶”對癥下藥。據考察和分析，××一期商業步行街主要存在“先天”與“后天”兩方面原因。

（一）、商街設計“先天不足”

1、大廣場難搞大活動。步行街北廣場扼××街、××路交匯處，西鄰五星級大酒店，原本屬于最能吸引公眾“眼球”、最宜舉辦大型活動的商業舞臺，能給商街源源不斷注入人氣。由于當初僅從景觀角度設計廣場的“旱式噴泉”、“簡易花壇”，而沒有考慮廣場的商業價值，如今的廣場很難發揮聚集人流、吸納大型活動的功能。廣場熱不起來，商街自然冷落。

2、“假山”成了“絆腳石”。步行街南入口處的“假山景觀”，既無觀賞價值，又橫亙在道路中央，事實上成了阻礙游人進入內街的“絆腳石”。此外，南入口的臺階亦與商街道路平坦要求不相符，也沒有考慮人性化的地面設計如殘疾人、盲人通道等。

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3、內外街連接通道商用功能缺失。××街通往內街的三個通道，從商業功能設計上看實屬敗筆。按照商業街區的布局要求，街區內主干道、副通道兩側均應為店面房，以便使街區形成鱗次櫛比的商店群。這不僅能有效吸引顧客逛街購物，易于催生和聚集客流，而且能把土地資源利用率發揮到極致，如同上海豫園商街那樣條條路上有店鋪，每寸地皮生銀子。遺憾的是，××一期外街通向內街的三個通道，兩條是沒有任何店鋪的“幽巷”，顧客在街口看不到商業氣氛，甚至不知道里面還有內街；一期與二期之間的通道，同樣因一期建筑南側沒有設計店面房，走在南大街的顧客看不出街口的商業氛圍而止步于此。

4、××街一側臨街綠化帶的設計過長，阻擋店門，不少顧客入店購物因此要繞一大圈，于是放棄了購買動機，導致臨街店鋪生意清淡。

（二）、商街策劃“后天失調”

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誰服務”的問題沒有首先解決好，其它問題也就難以解決了。

2、××廣場是一處很好的“市民廣場”，但要吸引廣大市民聚集到這里，還需要有濃郁的“廣場文化”，例如象×××路、×××廣場、×××步行街那樣的廣場雕塑。此外，還需要有體現人文關懷的指引牌、休閑椅、售報亭、公用電話亭、垃圾筒、商品廣告牌、露天茶座等。目前，由于上述設施沒有配套，××廣場的“磁場效應”不佳，所以商街難“熱”。

3、打造商街，服務“缺位”。開發商開發一片商鋪銷售出去，再由物業管理公司去打理，這是開發商業房產的“老皇歷”。事實上，經營××廣場商業街，“物業管理”代替不了“商業管理”，商業街由“冷”到“熱”需要專業策劃管理機構來“操盤”運作，此所謂“泛商業地產運作”。××廣場起步階段缺少商業策劃管理機構的全程介入，商鋪的出租與經營全由業主與商戶“婚姻自主”，雙方又都缺乏成熟的理性，商街本身也沒有搞啟動和培育市場的形象“炒作”，這就無法形成火爆的商業氛圍。

此外，我們對業主購買店鋪后的關注程度不夠，沒有從盡快啟動商街運營和提升商業價值的角度予以指導和服務，例如，商街北口的66號（圓形）、68號（尖頂）兩家首席店面房一直空關，這對內街商戶的經營及整個商街的氣氛便構成較大影響。

二、商街定位

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××廣場商業街的戰略定位至關重要，針對其所處的地理位置和商業環境，根據城市消費群體的消費趨勢和消費偏好，我們作如下戰略定位：

1、街名：××廣場時尚麗人街

2、概念：××廣場××街觀光旅游的門戶，國際品牌匯聚的商街，都市麗人尋夢的×××。

3、廣告語：××廣場／時尚麗人街————與××相約，與××同行

4、商業門類：購物、休閑、餐飲、美容、娛樂

5、商品：主營國際國內名牌服裝、服飾、化妝品、珠寶、眼鏡、手表、休閑食品、工藝品等。

6、顧客定位：都市中追求時尚的女性及國內外的旅游觀光者。

7、經營理念：站在城市經營的高度打造一條聞名長三角的商業街。

三、招商策劃

××廣場時尚麗人街的招商，屬于“突破困局”的舉措，招商需從下列幾個方面入手：

（一）、發布招商公告

我們計劃于4月中旬在《××晚報》、××電視臺發布招商

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公告，突出介紹××廣場時尚麗人街的市口優勢、市場定位和潛在的巨大商機，吸引商戶預約登記承租店鋪。

（二）、舉辦招商信息發布會

該招商信息發布會擬于4月20日在毗鄰的××飯店舉行，出席的商戶為××及周邊城市的時尚品牌經銷商，以及××國貿市場有意入駐××廣場經營的服裝、珠寶、化妝品商戶。參會商戶的人數擬控制在100人左右。會上將發布的主要信息是：

1、××廣場時尚麗人街的總體規劃、市場定位、獨特優勢和前景展望；

2、×××××街可供商戶購買或租賃的店鋪資源狀況，包括售價、租金、物管的優惠政策。

（三）、整合店鋪資源

××一期的店鋪均已出售，投資者是否愿意委托我公司代理招商和出租？是否同意接受我公司提出的代理租金價格（或稱返租報價）？舉辦招商信息發布會和對外發布招商公告之前，須由××房屋銷售公司與業主首先商定委托招商的意向、租金價格等問題。一旦確定了哪些店鋪可供委托招商，我們便可以對外開展招商活動和引入商戶、洽談租金。為了使××一期商街盡快形成良好的商業氛圍，我們應爭取所有空關店鋪納入招商范圍，并按照商街的市場定位有的放矢地展開招商。

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如果有的業主采取等待店鋪升值的態度，寧可閑置也不愿出租，我們應當認真加以引導，動員其站在全局利益、長遠利益的高度盡快出租，以便消除商街中的店面空關現象。對目前正在尋求轉租、退租的商戶，我們應當積極宣傳本公司為繁榮商街正在采取的舉措，動員他們打消念頭和恢復信心。如果商戶仍然要轉租、退租，由于業主與商戶之間有約定，我們可在雙方解除合同后再將該店鋪納入招商范圍。

（四）、有關租金政策

××一期商街的商業氣氛清淡，其中原因之一，是店鋪投資者急于高回報開出高租金，讓許多欲入駐經營的商戶望而卻步。因此，我們在為業主代理招商前，必須做好兩項重要工作：第一，我們必須向業主說明南大街南北兩端存在的區位差異，說明××一期商街處于入市初期，繁榮興旺需要有一個培育過程，不能無視市場承受能力開“天價”。向業主說清道理很重要，高租金導致店鋪無人承租，業主照常要背負購房貸款利息，店鋪價值也很難提升。第二，我們要從業主與商戶的雙方利益，設計比較符合市場行情和商街現狀的租金政策。當前，××一期店鋪比較合適的租金是：

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房貸款利率按4.7％計算，年利息為兒75萬元。如該類店鋪以800～900元／m2／年租金計算，年收益為16～18萬元，剔除利息后的收益4.25～6.25萬元。這樣的租金對商戶來說，目前情況下尚易于接受。）

（五）、商戶入駐優惠措施

為了有效啟動市場和給商戶入駐經營樹立信心，我們將“放水養魚”，從盡快繁榮市場的高度，適時推出必要的優惠措施：第一，商戶入駐商街經營一年以內，我們將免費提供一個燈箱廣告位（由我方制作燈箱，燈片制作及電費由商戶負責），供其做商品或品牌宣傳；第二，凡商戶舉辦品牌宣傳、商品促銷活動，一年內允許在北廣場上每季免費舉辦一次活動，鼓勵舉辦有較大影響力的廣場“時尚秀”活動；第三，凡商戶入駐經營一年內，店鋪物業管理費將按八折優惠收取；第四，為降低入駐商戶的經營成本，我們將協調工商、稅務部門，給予××廣場商業街以集貿市場的稅收優惠政策，同時在工商管理費的收取上適當減免。

四、商街硬件改造建議

1、××北廣場實施改造，以適合舉辦大型活動。

2、××一期南入口的假山拆除，地面實施人性化、商業化改造。

3、臨××街一側的店前花圃實施改造，便于顧客無阻礙進

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店。

4、內街的地面進行排水改造，防止夏季雨水倒灌進入店鋪。

5、××一期南側花圃爭取拆除，最好建造一排店面房，既可街口開店吸引顧客步入內街，又可創收。上述方案，經董事長批準后組織實施。

商業街商業策劃書全文結束。

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商業策劃書格式篇七

顧名思義，商業策劃，就是在商業活動中通過與生產、管理、戰略等的緊密協調，運用廣告、促銷、公關、新聞等手段，綜合實施運行，使商業活動達到較好的效果。商業策劃是一門以預測和定位為基礎的學問。如果一個公司能夠預測到未來將出現的市場，那么它就可以通過生產或提供這些市場所需要的產品或服務，取得商業上的成功。商業策劃是一種高智力的活動，運用到商業上，往往能起到點石成金的功效，不但給策劃對象帶來利益，而且能夠為自己帶來利益。

商業策劃書，也稱作商業計劃書，是指為一個商業發展計劃而做的書面文件。它的目的很簡單，一般商業策劃書都是以投資人或相關利益載體為目標閱讀者，從而說服他們進行投資或合作。一份好的商業計劃書，要使人讀后，對下列問題非常清楚：

1、公司的商業機會;

2、創立公司，把握這一機會的進程;

3、所需要的'資源;

4、風險和預期回報;

5、對你采取的行動的建議。

商業策劃書格式篇八

2017年商業街商業策劃書 顧名思義，商業策劃，就是在商業活動中通過與生產、管理、戰略等的緊密協調，運用廣告、促銷、公關、新聞等手段，綜合實施運行，使商業活動達到較好的效果。2017年商業街商業策劃書，我們來看看下文。

2017年商業街商業策劃書一 ×廣場“步行街”商業策劃書

前言

××廣場商業步行街，是南大街南段的首席商業街區。

××一期商街位于濠河之畔，處于城市商業中心，與繁華的南大街北段僅一步之遙。這樣具有“鉆石級”市口的商業街，當前緣何一時難“熱”?在我們拿出策劃方案之前，首先必須對此進行研究分析，以便找準“病灶”對癥下藥。據考察和分析，××一期商業步行街主要存在“先天”與“后天”兩方面原因。

(一)、商街設計“先天不足” 1、大廣場難搞大活動。步行街北廣場扼××街、××路交匯處，西鄰五星級大酒店，原本屬于最能吸引公眾“眼球”、最宜舉辦大型活動的商業舞臺，能給商街源源不斷注入人氣。由于當初僅從景觀角度設計廣場的“旱式噴泉”、“簡易花壇”，而沒有考慮廣場的商業價值，如今的廣場很難發揮聚集人流、吸納大型活動的功能。廣場熱不起來，商街自然冷落。

2、“假山”成了“絆腳石”。步行街南入口處的“假山景觀”，既無觀賞價值，又橫亙在道路中央，事實上成了阻礙游人進入內街的“絆腳石”。此外，南入口的臺階亦與商街道路平坦要求不相符，也沒有考慮人性化的地面設計如殘疾人、盲人通道等。3、內外街連接通道商用功能缺失。××街通往內街的三個通道，從商業功能設計上看實屬敗筆。按照商業街區的布局要求，街區內主干道、副通道兩側均應為店面房，以便使街區形成鱗次櫛比的商店群。這不僅能有效吸引顧客逛街購物，易于催生和聚集客流，而且能把土地資源利用率發揮到極致，如同上海豫園商街那樣條條路上有店鋪，每寸地皮生銀子。遺憾的是，××一期外街通向內街的三個通道，兩條是沒有任何店鋪的“幽巷”，顧客在街口看不到商業氣氛，甚至不知道里面還有內街;一期與二期之間的通道，同樣因一期建筑南側沒有設計店面房，走在南大街的顧客看不出街口的商業氛圍而止步于此。4、××街一側臨街綠化帶的設計過長，阻擋店門，不少顧客入店購物因此要繞一大圈，于是放棄了購買動機，導致臨街店鋪生意清淡。

(二)、商街策劃“后天失調”

1、××廣場商業街處于核心商圈，在市場競爭特別強調個性化的今天，商街必須有自己的“靈魂”，即戰略定位和商業主題。××廣場商業街最早定位是“××街”(很好)，后來又定位于“×××”很好，只是推廣很費力)，如今準備冠以“××廣場步行街”(老土，沒有鮮明個性、目標顧客也不清晰)。由于沒有精確、精準的市場定位，關于商業上“我是誰”、“我為誰服務”的問題沒有首先解決好，其它問題也就難以解決了。

2、概念：××廣場————××街觀光旅游的門戶，國際品牌匯聚的商街，都市麗人尋夢的×××。3、廣告語：××廣場/時尚麗人街————與××相約，與××同行4、商業門類：購物、休閑、餐飲、美容、娛樂5、商品：主營國際國內名牌服裝、服飾、化妝品、珠寶、眼鏡、手表、休閑食品、工藝品等。6、顧客定位：都市中追求時尚的女性及國內外的旅游觀光者。7、經營理念：站在城市經營的高度打造一條聞名長三角的商業街。

三、招商策劃

該招商信息發布會擬于4月20日在毗鄰的××飯店舉行，出席的商戶為××及周邊城市的時尚品牌經銷商，以及××國貿市場有意入駐××廣場經營的服裝、珠寶、化妝品商戶。參會商戶的人數擬控制在100人左右。會上將發布的主要信息是：

××一期的店鋪均已出售，投資者是否愿意委托我公司代理招商和出租?是否同意接受我公司提出的代理租金價格(或稱返租報價)?舉辦招商信息發布會和對外發布招商公告之前，須由××房屋銷售公司與業主首先商定委托招商的意向、租金價格等問題。一旦確定了哪些店鋪可供委托招商，我們便可以對外開展招商活動和引入商戶、洽談租金。

為了使××一期商街盡快形成良好的商業氛圍，我們應爭取所有空關店鋪納入招商范圍，并按照商街的市場定位有的放矢地展開招商。如果有的業主采取等待店鋪升值的態度，寧可閑置也不愿出租，我們應當認真加以引導，動員其站在全局利益、長遠利益的高度盡快出租，以便消除商街中的店面空關現象。

對目前正在尋求轉租、退租的商戶，我們應當積極宣傳本公司為繁榮商街正在采取的舉措，動員他們打消念頭和恢復信心。如果商戶仍然要轉租、退租，由于業主與商戶之間有約定，我們可在雙方解除合同后再將該店鋪納入招商范圍。

(四)、有關租金政策

××一期商街的商業氣氛清淡，其中原因之一，是店鋪投資者急于高回報開出高租金，讓許多欲入駐經營的商戶望而卻步。因此，我們在為業主代理招商前，必須做好兩項重要工作：第一，我們必須向業主說明南大街南北兩端存在的區位差異，說明××一期商街處于入市初期，繁榮興旺需要有一個培育過程，不能無視市場承受能力開“天價”。向業主說清道理很重要，高租金導致店鋪無人承租，業主照常要背負購房貸款利息，店鋪價值也很難提升。第二，我們要從業主與商戶的雙方利益，設計比較符合市場行情和商街現狀的租金政策。當前，××一期店鋪比較合適的租金是：

為了有效啟動市場和給商戶入駐經營樹立信心，我們將“放水養魚”，從盡快繁榮市場的高度，適時推出必要的優惠措施：

(1)、商街指示識別系統布置(詳見××廣告公司設計效果圖)(2)、設計制作廣場、內街雕塑作品(參見×××步行街雕塑照片)，以增添××廣場的文化底韻，吸引游人前來休閑。

(3)、廣場、內街將有序設立景觀式落地廣告燈箱、歐式休閑椅、公用電話亭、報刊出售亭、飲料及冰淇淋售賣亭等，廣場上采用鮮花盆景搭建可移動立體景觀花壇，增加視覺看點，擴大商街的休閑與服務功能。

(4)、邀請政府部門、社會團體前來舉辦廣場主題活動，借力炒熱廣場、活躍氣氛、吸引眼球。尤其要抓住“五一”前后活動頻繁，聯系總工會、文聯、群藝館、新華書店等單位舉辦廣場活動，借助媒體推波助瀾，巧妙宣傳××廣場。(5)、與市攝影家協會和新聞媒體聯合舉辦《××風韻》優秀攝影作品廣場展示活動，用文化手段提升××廣場的時尚品位。

(6)、5月份起，爭取舉辦幾次《××之夏》廣場音樂欣賞會，用高雅藝術推高××廣場在市民心目中的地位，提升廣場的“聚流”效應。

五、商街硬件改造建議

1、××北廣場實施改造，以適合舉辦大型活動。 2、××一期南入口的假山拆除，地面實施人性化、商業化改造。3、臨××街一側的店前花圃實施改造，便于顧客無阻礙進店。4、內街的地面進行排水改造，防止夏季雨水倒灌進入店鋪。5、××一期南側花圃爭取拆除，最好建造一排店面房，既可街口開店吸引顧客步入內街，又可創收。

上述方案，經董事長批準后組織實施。

商業街商業策劃書飛雪

2017年商業街商業策劃書二 顧名思義，商業策劃，就是在商業活動中通過與生產、管理、戰略等的緊密協調，運用廣告、促銷、公關、新聞等手段，綜合實施運行，使商業活動達到較好的效果。商業策劃是一門以預測和定位為基礎的學問。如果一個公司能夠預測到未來將出現的市場，那么它就可以通過生產或提供這些市場所需要的產品或服務，取得商業上的成功。商業策劃是一種高智力的活動，運用到商業上，往往能起到點石成金的功效，不但給策劃對象帶來利益，而且能夠為自己帶來利益。

商業策劃書，也稱作商業計劃書，是指為一個商業發展計劃而做的書面文件。它的目的很簡單，一般商業策劃書都是以投資人或相關利益載體為目標閱讀者，從而說服他們進行投資或合作。一份好的商業計劃書，要使人讀后，對下列問題非常清楚：

1、公司的商業機會; 2、創立公司，把握這一機會的進程;3、所需要的資源;4、風險和預期回報;5、對你采取的行動的建議。

商業策劃書具體怎么去寫?

一、執行總結

3、目標市場的描述和預測 4、競爭優勢

5、經濟狀況和盈利能力預測

6、團隊概述 7、提供的利益

二、產業背景和公司概述

1、詳細的市場描述，主要的競爭對手，市場驅動力 2、公司概述應包括詳細的產品/服務描述以及它如何滿足一個關鍵的顧客需求。

3、一定要描述你的進入策略和市場開發策略

三、市場調查和分析

5、市場發展的走勢(對于新市場而言，這一點相當困難，但一定要力爭貼近真實)

四、公司戰略

闡釋公司如何進行競爭，它包括三個問題 1、營銷計劃(定價和分銷;廣告和提升)2、規劃設計和開發計劃(開發狀態和目標;困難和風險)3、制造和操作計劃(操作周期;設備和改進)

五、總體進度安排

公司的進度安排，包括以下領域的重要事件 1、收入

2、收支平衡點和正現金流

3、市場份額 4、產品開發介紹 5、主要合作伙伴 6、融資

六、關鍵的風險、問題和假定

七、管理團隊

3、最后，要介紹領導層成員，商業顧問以及主要的投資人和持股情況

八、企業經濟狀況

九、財務預測

1、包括收入報告，平衡報表，前兩年為季度報表，前五年為年度報表

這是你的“賣點”，包括 1、總體的資金需求

5、你還可以討論可能的投資人退出策略

商業計劃書應注意哪些問題? 當你在寫商業計劃的時候，應該達到下列目標： 1、力求表述清楚簡潔。

2、關注市場，用事實說話，因此需展示市場調查和市場容量。

3、解釋潛在顧客為什么會掏錢買你的產品或服務。 4、站在顧客的角度考慮問題，提出引導他們進入你的銷售體系的策略。

5、在頭腦中要形成一個相對比較成熟的投資退出策略。 6、充分說明為什么你和你的團隊最合適作這件事。7、請你的讀者做出反饋。

商業策劃書格式篇九

×廣場“步行街”商業策劃書前言××廣場商業步行街，是南大街南段的首席商業街區。

××一期商街位于濠河之畔，處于城市商業中心，與繁華的南大街北段僅一步之遙。這樣具有“鉆石級”市口的商業街，當前緣何一時難“熱”?在我們拿出策劃方案之前，首先必須對此進行研究分析，以便找準“病灶”對癥下藥。據考察和分析，××一期商業步行街主要存在“先天”與“后天”兩方面原因。

步行街北廣場扼××街、××路交匯處，西鄰五星級大酒店，原本屬于最能吸引公眾“眼球”、最宜舉辦大型活動的商業舞臺，能給商街源源不斷注入人氣。由于當初僅從景觀角度設計廣場的“旱式噴泉”、“簡易花壇”，而沒有考慮廣場的商業價值，如今的廣場很難發揮聚集人流、吸納大型活動的功能。廣場熱不起來，商街自然冷落。

步行街南入口處的“假山景觀”，既無觀賞價值，又橫亙在道路中央，事實上成了阻礙游人進入內街的“絆腳石”。此外，南入口的臺階亦與商街道路平坦要求不相符，也沒有考慮人性化的地面設計如殘疾人、盲人通道等。

××街通往內街的三個通道，從商業功能設計上看實屬敗筆。按照商業街區的布局要求，街區內主干道、副通道兩側均應為店面房，以便使街區形成鱗次櫛比的商店群。這不僅能有效吸引顧客逛街購物，易于催生和聚集客流，而且能把土地資源利用率發揮到極致，如同上海豫園商街那樣條條路上有店鋪，每寸地皮生銀子。遺憾的是，××一期外街通向內街的三個通道，兩條是沒有任何店鋪的“幽巷”，顧客在街口看不到商業氣氛，甚至不知道里面還有內街；一期與二期之間的通道，同樣因一期建筑南側沒有設計店面房，走在南大街的顧客看不出街口的商業氛圍而止步于此。

不少顧客入店購物因此要繞一大圈，于是放棄了購買動機，導致臨街店鋪生意清淡。

××廣場商業街最早定位是“××街”(很好)，后來又定位于“×××”很好，只是推廣很費力)，如今準備冠以“××廣場步行街”(老土，沒有鮮明個性、目標顧客也不清晰)。由于沒有精確、精準的市場定位，關于商業上“我是誰”、“我為誰服務”的問題沒有首先解決好，其它問題也就難以解決了。

例如象×××路、×××廣場、×××步行街那樣的廣場雕塑。此外，還需要有體現人文關懷的指引牌、休閑椅、售報亭、公用電話亭、垃圾筒、商品廣告牌、露天茶座等。目前，由于上述設施沒有配套，××廣場的“磁場效應”不佳，所以商街難“熱”。

。開發商開發一片商鋪銷售出去，再由物業管理公司去打理，這是開發商業房產的“老皇歷”。事實上，經營××廣場商業街，“物業管理”代替不了“商業管理”，商業街由“冷”到“熱”需要專業策劃管理機構來“操盤”運作，此所謂“泛商業地產運作”。××廣場起步階段缺少商業策劃管理機構的全程介入，商鋪的出租與經營全由業主與商戶“婚姻自主”，雙方又都缺乏成熟的理性，商街本身也沒有搞啟動和培育市場的形象“炒作”，這就無法形成火爆的商業氛圍。此外，我們對業主購買店鋪后的關注程度不夠，沒有從盡快啟動商街運營和提升商業價值的角度予以指導和服務，例如，商街北口的66號(圓形)、68號(尖頂)兩家首席店面房一直空關，這對內街商戶的經營及整個商街的氣氛便構成較大影響。

××廣場商業街的戰略定位至關重要，針對其所處的地理位置和商業環境，根據城市消費群體的消費趨勢和消費偏好，我們作如下戰略定位：

1、街名：××廣場時尚麗人街

2、概念：××廣場————××街觀光旅游的門戶，國際品牌匯聚的商街，都市麗人尋夢的×××。

3、廣告語：××廣場／時尚麗人街————與××相約，與××同行

4、商業門類：購物、休閑、餐飲、美容、娛樂

5、商品：主營國際國內名牌服裝、服飾、化妝品、珠寶、眼鏡、手表、休閑食品、工藝品等。

6、顧客定位：都市中追求時尚的女性及國內外的旅游觀光者。

7、經營理念：站在城市經營的高度打造一條聞名長三角的商業街。

××廣場時尚麗人街的招商，屬于“突破困局”的舉措，招商需從下列幾個方面入手：

。我們計劃于4月中旬在《××晚報》、××電視臺發布招商公告，突出介紹××廣場時尚麗人街的市口優勢、市場定位和潛在的巨大商機，吸引商戶預約登記承租店鋪。

該招商信息發布會擬于4月20日在毗鄰的××飯店舉行，出席的商戶為××及周邊城市的時尚品牌經銷商，以及××國貿市場有意入駐××廣場經營的服裝、珠寶、化妝品商戶。參會商戶的人數擬控制在100人左右。會上將發布的主要信息是：

1、××廣場時尚麗人街的總體規劃、市場定位、獨特優勢和前景展望；

2、×××××街可供商戶購買或租賃的店鋪資源狀況，包括售價、租金、物管的優惠政策。

××一期的店鋪均已出售，投資者是否愿意委托我公司代理招商和出租?是否同意接受我公司提出的代理租金價格(或稱返租報價)?舉辦招商信息發布會和對外發布招商公告之前，須由××房屋銷售公司與業主首先商定委托招商的意向、租金價格等問題。一旦確定了哪些店鋪可供委托招商，我們便可以對外開展招商活動和引入商戶、洽談租金。為了使××一期商街盡快形成良好的商業氛圍，我們應爭取所有空關店鋪納入招商范圍，并按照商街的市場定位有的放矢地展開招商。如果有的業主采取等待店鋪升值的態度，寧可閑置也不愿出租，我們應當認真加以引導，動員其站在全局利益、長遠利益的高度盡快出租，以便消除商街中的店面空關現象。對目前正在尋求轉租、退租的商戶，我們應當積極宣傳本公司為繁榮商街正在采取的舉措，動員他們打消念頭和恢復信心。如果商戶仍然要轉租、退租，由于業主與商戶之間有約定，我們可在雙方解除合同后再將該店鋪納入招商范圍。

××一期商街的商業氣氛清淡，其中原因之一，是店鋪投資者急于高回報開出高租金，讓許多欲入駐經營的商戶望而卻步。因此，我們在為業主代理招商前，必須做好兩項重要工作：

第一，我們必須向業主說明南大街南北兩端存在的區位差異，說明××一期商街處于入市初期，繁榮興旺需要有一個培育過程，不能無視市場承受能力開“天價”。向業主說清道理很重要，高租金導致店鋪無人承租，業主照常要背負購房貸款利息，店鋪價值也很難提升。

第二，我們要從業主與商戶的雙方利益，設計比較符合市場行情和商街現狀的租金政策。

2、外街店鋪：租金800-900元／m2／年(經測算，外街店鋪平均售價12500元，平均面積200m2，購房投資約250萬元，購房貸款利率按4.7％計算，年利息為兒75萬元。如該類店鋪以800～900元／m2／年租金計算，年收益為16～18萬元，剔除利息后的收益4.25～6.25萬元。這樣的租金對商戶來說，目前情況下尚易于接受。

為了有效啟動市場和給商戶入駐經營樹立信心，我們將“放水養魚”，從盡快繁榮市場的高度，適時推出必要的優惠措施：

第三，凡商戶入駐經營一年內，店鋪物業管理費將按八折優惠收取；第四，為降低入駐商戶的經營成本，我們將協調工商、稅務部門，給予××廣場商業街以集貿市場的稅收優惠政策，同時在工商管理費的收取上適當減免。

1、××北廣場實施改造，以適合舉辦大型活動。

2、××一期南入口的假山拆除，地面實施人性化、商業化改造。

3、臨××街一側的店前花圃實施改造，便于顧客無阻礙進店。

4、內街的地面進行排水改造，防止夏季雨水倒灌進入店鋪。

商業策劃書格式篇十

顧名思義，商業策劃，就是在商業活動中通過與生產、管理、戰略等的緊密協調，運用廣告、促銷、公關、新聞等手段，綜合實施運行，使商業活動達到較好的效果。商業策劃是一門以預測和定位為基礎的學問。如果一個公司能夠預測到未來將出現的市場，那么它就可以通過生產或提供這些市場所需要的產品或服務，取得商業上的成功。商業策劃是一種高智力的活動，運用到商業上，往往能起到點石成金的功效，不但給策劃對象帶來利益，而且能夠為自己帶來利益。

商業策劃書，也稱作商業計劃書，是指為一個商業發展計劃而做的書面文件。它的目的很簡單，一般商業策劃書都是以投資人或相關利益載體為目標閱讀者，從而說服他們進行投資或合作。一份好的商業計劃書，要使人讀后，對下列問題非常清楚：

1、公司的商業機會;

2、創立公司，把握這一機會的進程;

3、所需要的資源;

4、風險和預期回報;

5、對你采取的行動的建議。

商業策劃書具體怎么去寫?

是商業計劃的一到兩頁的概括。包括：

1、本商業(business)的簡單描述

2、機會概述

3、目標市場的描述和預測

4、競爭優勢

5、經濟狀況和盈利能力預測

6、團隊概述

7、提供的利益

1、詳細的市場描述，主要的競爭對手，市場驅動力

2、公司概述應包括詳細的產品/服務描述以及它如何滿足一個關鍵的顧客需求。

3、一定要描述你的進入策略和市場開發策略

這是表明你對市場了解程度的窗口。一定要闡釋以下問題：

1、顧客

2、市場容量和趨勢

3、競爭和各自的競爭優勢

4、估計的市場份額和銷售額

5、市場發展的走勢(對于新市場而言，這一點相當困難，但一定要力爭貼近真實)

闡釋公司如何進行競爭，它包括三個問題

1、營銷計劃(定價和分銷;廣告和提升)

2、規劃設計和開發計劃(開發狀態和目標;困難和風險)

3、制造和操作計劃(操作周期;設備和改進)

公司的進度安排，包括以下領域的重要事件

1、收入

2、收支平衡點和正現金流

3、市場份額

4、產品開發介紹

5、主要合作伙伴

6、融資

1、創業者常常對于公司的假定和將面臨的風險不夠現實

2、說明你將如何應付風險和問題(緊急計劃)

3、在眼光的務實性和對公司的潛力的樂觀之間達成仔細的平衡

1、介紹公司的管理團隊。一定要介紹各成員與管理公司有關的教育和工作背景

2、注意管理分工和互補

3、最后，要介紹領導層成員，商業顧問以及主要的投資人和持股情況

介紹公司的財務計劃，討論關鍵的財務表現驅動因素。一定要討論如下幾個杠桿：

1、毛利和凈利

2、盈利能力和持久性

3、固定成本、可變成本和半可變成本

4、達到收支平衡所需的月數

5、達到正現金流所需的月數

1、包括收入報告，平衡報表，前兩年為季度報表，前五年為年度報表

2、同一時期的估價現金流分析

3、突出成本控制系統

這是你的“賣點”，包括

1、總體的資金需求

2、在這一輪融資中你需要的是哪一級

3、你如何使用這些資金

4、投資人可以得到的回報

5、你還可以討論可能的投資人退出策略

商業計劃書應注意哪些問題?

當你在寫商業計劃的時候，應該達到下列目標：

1、力求表述清楚簡潔。

2、關注市場，用事實說話，因此需展示市場調查和市場容量。

3、解釋潛在顧客為什么會掏錢買你的產品或服務。

4、站在顧客的角度考慮問題，提出引導他們進入你的銷售體系的策略。

5、在頭腦中要形成一個相對比較成熟的投資退出策略。

6、充分說明為什么你和你的團隊最合適作這件事。

7、請你的讀者做出反饋。

商業策劃書格式篇十一

一、背景分析

現狀

新一佳廣場呈矩形，面積不大，寬度較窄，在其南側有公交車站，馬路對面是正在建的建筑。

該廣場，商業建筑面積將達12560萬平方米，擁有大小店面房百余個，成為集購物、休閑、辦公為一體的綜合商業街區。目前，由于商業街商鋪過于雜亂，商業定位不鮮明，因此商街的商業氛圍偏冷。

政策導向

新一佳超市有限公司創辦于1995年，2004年進駐郴州市場，總面積近1萬多平方米，是最早進駐郴州市場的國內有影響力的大型綜合超市。新一佳在不斷地創新發展中，2009年創建 “伊佳百貨”這個時尚百貨品牌。伊佳百貨郴州店是升級版的以時尚百貨+精致超市為主的業態。

二、項目簡介

位置

新一佳廣場坐落于北湖公園南大門的西側，南鄰人民西路北接國慶北路。北湖公園是北湖區較大的一個熱流集散中心，廣場大門附近還有一處公交車站。這樣具有“鉆石級”市口的商業街，當前確一時難“熱”，首先必須對此進行研究分析，以便找準“病根”對癥下藥。

消費階層——中高檔人群

適用人群——白領及其白領以上人群。

三、項目定位

優勢

1、區位優勢突出。是郴州北區中環區域核心區位。

2、項目所在地人口密集，南片區住宅的大量建設也為人口增加奠定基礎。

3、交通便利，周邊有多路公交可達。

4、商圈發展空間開闊。周邊沒有大型商業廣場滿足居民消費和休閑娛樂需求，為周邊唯一社區商業中心。

劣勢

1、廣場難搞大型活動。整個廣場呈長條形，面積不大。

2、入口的臺階亦與商街道路平坦要求不相符.3、新一佳商業街定位沒有鮮明性、目標顧客也不清晰。由于沒有精確、精準的市場定位，關于商業上“我是誰”、“我為誰服務”的問題沒有解決好。

建議

1、設計理念：該設計的整個圖形是以一個人張開手臂去擁抱的形象為原型，進行抽象變

形得來的，左側心形鋪裝則代表著心臟。將“買賣一心，新一（意）到佳（家）”的設計理念融入到設計中去。

誠信是商家最重要的原則之一，也是一個商場能否繁榮昌盛的必要保證，因此將賣家的誠信作為整個廣場設計的理念，相得益彰。新一到佳與新一佳相互呼應，一語雙關。

生態理念:運用動水，鴿子，等一些元素去營造人與自然和諧相處，倡導大

家愛護自然保護環境。

2、設計風格：現代簡約，復古，極少主義及少就是多。

3、整體布局：采用規整式的布局方式。兩軸三點。

1）兩軸：新一佳廣場，作為主要的交通流線，是人們主要的集散用地。

小吃街：

2）入口：在新一佳廣場將主入口遷移，增加廣場的面積。在主入口的東側與小吃

街對其的一處設置一個次入口，方便人們直接進入小吃街，在視覺上也拉伸了

小吃街的長度。

3）三點：設計了三個景觀節點。

1、在新一佳的中心處。設置了一個心形鋪裝，代表著商家“新一到佳”的核心理論，在廣場的中心設置了兩個圓心的綠地，以此作為廣場的中心亮點，還可以將顧客指引到一佳百貨。一舉兩得。

2、在與小吃街的交匯處。能夠使得人們能夠將視線由該節點延伸到小

吃街的內部中去，在一定程度上提高小吃街的人流量。由于新一佳廣場呈矩形，較為狹長，因此它也是作為主廣場東西側的一個次要節點呈現出來。

3、在叫小吃街的中心處，設置節點是為了增加小吃街的亮點，提升小

吃街的整體水平。

4、功能分區：

新一佳入口處的大片區域最為人們的集散長場所，南北兩側作為主要休憩區域。

1）小吃街：由于廣場東側店鋪種類較為混亂，尺度也相對短小，且郴州市還沒有一

條具有鮮明特點的小吃街因此將該處設置成為小吃一條街，增加該街的辨識率，增加客流量，也為人們提供了餐飲的地方。

因此將此處定位為具有地方特色的小吃街，絕對是正確之舉。

2）休息處：

1、在東西兩側的停車口處設計景觀節點，設置休憩座椅及種植樹木，以磁帶為設計元素，去擺放樹木、座椅。復古、時尚。

2、在主入口的東側設置了休閑座椅，可以在此喝茶長時間的等待。在廣場處設置一處休閑的一方地。

3）集散處：在主入口處的中心位置作為廣場的主要集散處，也可在此處搭設舞臺

進行表演宣傳。

5、設計原則

隨著整個商業步行街的商業運營水平的提高，作為中心廣場則更應當發揮其巨大

商業價值和為城市景觀增亮的作用。因此，在設計廣場的方案里面，始終以“繁榮商業”為核心，以“增加城市景觀亮點”為目標來進行規劃。

6、設計元素

1）運用磁帶等生活中常見的物品為元素，運用到設計中去，體現廣場的藝術性與動感，展現廣場的張力。

2）商業文化概念：升華廣場商業、文化氛圍。主體物的文化體現在標志物的造型、紋理及其蘊藏的文化底韻上，又不失現代風味。

3）以一個人張開手臂去擁抱的形象為元素，進行抽象變形，體現買賣一心的意義。新一佳商場站在顧客的利益上去想問題。

4）以心臟為元素，體現商家的誠信原則。

給商場賦予更深層的意義，提升廣場的品質，不只是局限于表面。

7、綠 化

1）在其周圍種植些可隔離噪音的綠籬。

2）此外在樹種上可選擇些能夠吸收二氧化碳、二氧化硫等一些有害氣體的樹種。如杜英等。

3）種植些顏色鮮亮的樹木，如女真、紅繼木等。

8、配套設施

1）鋪裝：

1、運用簡單的拼接方式拼接，簡約、大方。在視覺上營造出寬敞的視覺

效果。能夠更好的襯托地面上的建筑物。

在廣場主要設置兩種花色的廣場鋪裝，簡潔大方。

2、設置盲道，方便殘疾人行走。增加人文關懷。

2）路燈、廣告牌：設置在廣場的中軸線上，既可作為路燈照明，又可為新一佳打廣

告，一舉兩得。加大宣傳，充分體現了“繁榮商業”的理念為核心。提高

商街氣氛，大力提升其商業價值。

3）公共小品：

1、由于廣場稱矩形，較窄，面積也不大，因此在雕塑方面選取些體諒較

小的藝術品。

2、在風格上也應與廣場的整體風格相統一。

3、根據商業廣場的需求上應選取些具有參與性的一些公共小品增強

人與人的聯系。

4）座椅：

1、分布在廣場的兩側，設置了向心性座椅與離心式座椅，滿足人們的不同

需求。

2、由于廣場的自身面積不大，因此在一些樹池的設置上設計成為可做型座

椅，二者兼得，節省空間。

3、一些座椅采用木質材料，更加人性化。冬季不冷，夏季雨水天氣時易干。5）垃圾桶：垃圾桶按照科學的方式擺放。

1、保持與休息座椅的之間的距離，以免發生垃圾丟棄在座椅上的事情。造

成難聞的氣味及亂飛的蚊蟲，影響人們休憩的心情，降低座椅的使用率，也降低了廣場的層次。

2、垃圾桶要設置煙頭的放置位置，使得垃圾桶更加人性化，方便人們的使用，在一定程度上也能夠保持環境的清潔度。

商業策劃書格式篇十二

××廣場商業步行街，是南大街南段的首席商業街區。

因此，我們必須采取有效手段，炒熱××一期的商街氣氛，大力提升其商業價值，增強業主和商戶的投資信心，并以此拉動××二期的店鋪出售。鑒于營造一期商街氣氛、迅速催生人氣的任務迫在眉睫，本案將主要對××一期商街如何突破商業現狀和形成旺盛人氣進行策劃。

××一期商街位于濠河之畔，處于城市商業中心，與繁華的南大街北段僅一步之遙。這樣具有“鉆石級”市口的商業街，當前緣何一時難“熱”？在我們拿出策劃方案之前，首先必須對此進行研究分析，以便找準“病灶”對癥下藥。據考察和分析，××一期商業步行街主要存在“先天”與“后天”兩方面原因。

（一）、商街設計“先天不足”

1、大廣場難搞大活動。步行街北廣場扼××街、××路交匯處，西鄰五星級大酒店，原本屬于最能吸引公眾“眼球”、最宜舉辦大型活動的商業舞臺，能給商街源源不斷注入人氣。由于當初僅從景觀角度設計廣場的“旱式噴泉”、“簡易花壇”，而沒有考慮廣場的商業價值，如今的廣場很難發揮聚集人流、吸納大型活動的功能。廣場熱不起來，商街自然冷落。

2、“假山”成了“絆腳石”。步行街南入口處的“假山景觀”，既無觀賞價值，又橫亙在道路中央，事實上成了阻礙游人進入內街的“絆腳石”。此外，南入口的臺階亦與商街道路平坦要求不相符，也沒有考慮人性化的地面設計如殘疾人、盲人通道等。

3、內外街連接通道商用功能缺失。××街通往內街的三個通道，從商業功能設計上看實屬敗筆。按照商業街區的`布局要求，街區內主干道、副通道兩側均應為店面房，以便使街區形成鱗次櫛比的商店群。這不僅能有效吸引顧客逛街購物，易于催生和聚集客流，而且能把土地資源利用率發揮到極致，如同上海豫園商街那樣條條路上有店鋪，每寸地皮生銀子。遺憾的是，××一期外街通向內街的三個通道，兩條是沒有任何店鋪的“幽巷”，顧客在街口看不到商業氣氛，甚至不知道里面還有內街；一期與二期之間的通道，同樣因一期建筑南側沒有設計店面房，走在南大街的顧客看不出街口的商業氛圍而止步于此。

4、××街一側臨街綠化帶的設計過長，阻擋店門，不少顧客入店購物因此要繞一大圈，于是放棄了購買動機，導致臨街店鋪生意清淡。

（二）、商街策劃“后天失調”

1、××廣場商業街處于核心商圈，在市場競爭特別強調個性化的今天，商街必須有自己的“靈魂”，即戰略定位和商業主題。××廣場商業街最早定位是“××街”（很好），后來又定位于“×××”很好，只是推廣很費力），如今準備冠以“××廣場步行街”（老土，沒有鮮明個性、目標顧客也不清晰）。由于沒有精確、精準的市場定位，關于商業上“我是誰”、“我為誰服務”的問題沒有首先解決好，其它問題也就難以解決了。

2、××廣場是一處很好的“市民廣場”，但要吸引廣大市民聚集到這里，還需要有濃郁的“廣場文化”，例如象×××路、×××廣場、×××步行街那樣的廣場雕塑。此外，還需要有體現人文關懷的指引牌、休閑椅、售報亭、公用電話亭、垃圾筒、商品廣告牌、露天茶座等。目前，由于上述設施沒有配套，××廣場的“磁場效應”不佳，所以商街難“熱”。

3、打造商街，服務“缺位”。開發商開發一片商鋪銷售出去，再由物業管理公司去打理，這是開發商業房產的“老皇歷”。事實上，經營××廣場商業街，“物業管理”代替不了“商業管理”，商業街由“冷”到“熱”需要專業策劃管理機構來“操盤”運作，此所謂“泛商業地產運作”。××廣場起步階段缺少商業策劃管理機構的全程介入，商鋪的出租與經營全由業主與商戶“婚姻自主”，雙方又都缺乏成熟的理性，商街本身也沒有搞啟動和培育市場的形象“炒作”，這就無法形成火爆的商業氛圍。此外，我們對業主購買店鋪后的關注程度不夠，沒有從盡快啟動商街運營和提升商業價值的角度予以指導和服務，例如，商街北口的66號（圓形）、68號（尖頂）兩家首席店面房一直空關，這對內街商戶的經營及整個商街的氣氛便構成較大影響。

××廣場商業街的戰略定位至關重要，針對其所處的地理位置和商業環境，根據城市消費群體的消費趨勢和消費偏好，我們作如下戰略定位：

1、街名：××廣場時尚麗人街

2、概念：××廣場————××街觀光旅游的門戶，國際品牌匯聚的商街，都市麗人尋夢的×××。

3、廣告語：××廣場／時尚麗人街————與××相約，與××同行

4、商業門類：購物、休閑、餐飲、美容、娛樂

5、商品：主營國際國內名牌服裝、服飾、化妝品、珠寶、眼鏡、手表、休閑食品、工藝品等。

6、顧客定位：都市中追求時尚的女性及國內外的旅游觀光者。

7、經營理念：站在城市經營的高度打造一條聞名長三角的商業街。

××廣場時尚麗人街的招商，屬于“突破困局”的舉措，招商需從下列幾個方面入手：

（一）、發布招商公告

我們計劃于4月中旬在《××晚報》、××電視臺發布招商公告，突出介紹××廣場時尚麗人街的市口優勢、市場定位和潛在的巨大商機，吸引商戶預約登記承租店鋪。

（二）、舉辦招商信息發布會

該招商信息發布會擬于4月20日在毗鄰的××飯店舉行，出席的商戶為××及周邊城市的時尚品牌經銷商，以及××國貿市場有意入駐××廣場經營的服裝、珠寶、化妝品商戶。參會商戶的人數擬控制在100人左右。會上將發布的主要信息是：

1、××廣場時尚麗人街的總體規劃、市場定位、獨特優勢和前景展望；

2、×××××街可供商戶購買或租賃的店鋪資源狀況，包括售價、租金、物管的優惠政策。

（三）、整合店鋪資源

××一期的店鋪均已出售，投資者是否愿意委托我公司代理招商和出租？是否同意接受我公司提出的代理租金價格（或稱返租報價）？舉辦招商信息發布會和對外發布招商公告之前，須由××房屋銷售公司與業主首先商定委托招商的意向、租金價格等問題。一旦確定了哪些店鋪可供委托招商，我們便可以對外開展招商活動和引入商戶、洽談租金。

為了使××一期商街盡快形成良好的商業氛圍，我們應爭取所有空關店鋪納入招商范圍，并按照商街的市場定位有的放矢地展開招商。如果有的業主采取等待店鋪升值的態度，寧可閑置也不愿出租，我們應當認真加以引導，動員其站在全局利益、長遠利益的高度盡快出租，以便消除商街中的店面空關現象。

對目前正在尋求轉租、退租的商戶，我們應當積極宣傳本公司為繁榮商街正在采取的舉措，動員他們打消念頭和恢復信心。如果商戶仍然要轉租、退租，由于業主與商戶之間有約定，我們可在雙方解除合同后再將該店鋪納入招商范圍。

（四）、有關租金政策

××一期商街的商業氣氛清淡，其中原因之一，是店鋪投資者急于高回報開出高租金，讓許多欲入駐經營的商戶望而卻步。因此，我們在為業主代理招商前，必須做好兩項重要工作：第一，我們必須向業主說明南大街南北兩端存在的區位差異，說明××一期商街處于入市初期，繁榮興旺需要有一個培育過程，不能無視市場承受能力開“天價”。向業主說清道理很重要，高租金導致店鋪無人承租，業主照常要背負購房貸款利息，店鋪價值也很難提升。第二，我們要從業主與商戶的雙方利益，設計比較符合市場行情和商街現狀的租金政策。當前，××一期店鋪比較合適的租金是：

如該類店鋪以600～700元／m2／年租金計算，年收益為6。6～7．7萬元，剔除利息后的收益2。2～3。3萬元。這樣的租金對商戶來說，在目前情況下尚有吸引力，易于接受。）

（五）、商戶入駐優惠措施

為了有效啟動市場和給商戶入駐經營樹立信心，我們將“放水養魚”，從盡快繁榮市場的高度，適時推出必要的優惠措施：

第三，凡商戶入駐經營一年內，店鋪物業管理費將按八折優惠收取；

第四，為降低入駐商戶的經營成本，我們將協調工商、稅務部門，給予××廣場商業街以集貿市場的稅收優惠政策，同時在工商管理費的收取上適當減免。

（1）、商街指示識別系統布置（詳見××廣告公司設計效果圖）

（2）、設計制作廣場、內街雕塑作品（參見×××步行街雕塑照片），以增添××廣場的文化底韻，吸引游人前來休閑。

（3）、廣場、內街將有序設立景觀式落地廣告燈箱、歐式休閑椅、公用電話亭、報刊出售亭、飲料及冰淇淋售賣亭等，廣場上采用鮮花盆景搭建可移動立體景觀花壇，增加視覺看點，擴大商街的休閑與服務功能。

（4）、邀請政府部門、社會團體前來舉辦廣場主題活動，借力炒熱廣場、活躍氣氛、吸引眼球。尤其要抓住“五一”前后活動頻繁，聯系總工會、文聯、群藝館、新華書店等單位舉辦廣場活動，借助媒體推波助瀾，巧妙宣傳××廣場。

（5）、與市攝影家協會和新聞媒體聯合舉辦《××風韻》優秀攝影作品廣場展示活動，用文化手段提升××廣場的時尚品位。

（6）、5月份起，爭取舉辦幾次《××之夏》廣場音樂欣賞會，用高雅藝術推高××廣場在市民心目中的地位，提升廣場的“聚流”效應。

1、××北廣場實施改造，以適合舉辦大型活動。

2、××一期南入口的假山拆除，地面實施人性化、商業化改造。

3、臨××街一側的店前花圃實施改造，便于顧客無阻礙進店。

4、內街的地面進行排水改造，防止夏季雨水倒灌進入店鋪。

5、××一期南側花圃爭取拆除，最好建造一排店面房，既可街口開店吸引顧客步入內街，又可創收。

上述方案，經董事長批準后組織實施。