一、近年來我市房地產業發展狀況
近年來，××中心城區房地產業呈現出高速發展的態勢。房地產業的崛起直接帶來了地方稅收的高速增長和地方財力的迅速壯大。首先，房地產業是地稅增收的重要支撐。數據表明，尤其是20xx年和20xx年，××中心城區房地產業產生的稅收，不僅總量大，占地方稅收比重高，而且增長速度快，對地方稅收增收貢獻大。20xx年，房地產稅收總量為1739萬元，占地方稅收的比重為15.5%;20xx年，房地產稅收總量為2621萬元，比上年同期增長50.7%，占地方稅收的比重為19.3%，對地方稅收增收的貢獻率為37.9%，拉動地方稅收增長7.9個百分點;20xx年，房地產稅收總量為4499萬元，比上年同期增長71.7%，占地方稅收的比重為27.4%，對地方稅收增收的貢獻率為65.3%，拉動地方稅收增長13.8個百分點。其次，房地產業是財力壯大的重要來源。近三年，××中心城區房地產業上繳地方稅收8859萬元，占中心城區一般預算收入的比重為17.5%，稅收年均增幅達60.9%，高于一般預算收入年均增幅34.1個百分點。最后，房地產業是社會發展的重要力量。房地產業的關聯度高、帶動力強，推動眾多產業發展，提供大量就業崗位，刺激居民相關消費。一般估算，房地產業帶動50多個產業部門、幾百種產品和服務。市我房地產業的發展，也帶來了其它行業特別是建筑業地方稅收的增收。
二、存在的機遇與挑戰
房地產業發展狀況如何，不僅影響到房地產業稅收，還將影響到相關產業稅收，進而影響到整個地方稅收和地方財政收入。××中心城區房地產業發展，可以說是機遇與挑戰并存。
(一)××中心城區房地產業發展的機遇
一是經濟發展帶來消費結構升級。經濟學家認為：人均gdp超過1000美元時，人們消費結構將發生升級，由重視衣、食消費轉向謀求住、行條件改善。世界銀行研究發現，當人均gdp在300美元至1000美元時，住宅的建設與消費進入快速增長階段，并持續到人均gdp達到8000美元左右。世界各國的經驗表明，當一個國家(地區)的城市化率達到30%以后，城市化進程將大大加快，直到城市化率達到70%左右逐步穩定下來。20xx年，我市人均gdp達到840美元，城市化率達到32.5%。我市“十一五”規劃綱要顯示：到20xx年人均gdp達到1580美元，城市化率達到40%。由此看來，“十一五”時期，我市正處于消費結構升級時期，房地產業發展將面臨一個持續快速發展期，房地產稅收也將隨之加速增長。
二是人氣聚集帶來住房需求劇增。到20xx年，××城鎮人均住房使用面積將達到30㎡，××中心城區常住人口將達到40萬人。而20xx年，××中心城區常住人口為28.4萬人，城鎮人均住房使用面積為26.98㎡，××中心城區20xx年比20xx年凈增人口11.6萬人，城鎮人均住房使用面積增加3.02㎡，由此計算，到“十一五”時期，中心城區新增人口住房需求和原住人口改善居住條件兩項住房需求量為433.8萬㎡。若將城市改造中的拆遷安置需求和投機性的投資需求加以考慮，房地產市場的需求量將更加可觀。可見，××中心城區商品房市場需求量潛力巨大，蘊含著巨大的地方稅源。
三是房價上升帶來利潤空間擴大。房價是否合理，我們通常可以使用“房價收入比”這一指標進行測算。房價收入比是指購買一套住宅所需支出的價費與當地一個家庭全體成員年收入之比，當房價收入比在6倍以上時，經濟學家認為房價過高，存在“泡沫”。據了解，歐美等發達國家的房價收入比為3-6倍，發展中國家要高些，一般為4-7倍。20xx年××城鎮居民人均可支配收入為8230元，平均每戶人口數為3.35人，每戶城鎮家庭的年收入為27570元。按“十一五”時期人均住房使用面積26.98㎡計算，每戶城鎮居民的住房建筑面積約為120㎡，如商品房銷售價格1252元/㎡，則一套面積120㎡住房的購房款約為15萬元，是一個家庭年收入的5.4倍。可見，××中心城區房價還有一定上漲空間，房地產企業還有更多利潤空間，由此也將促進房地產稅收的增長。
(二)××中心城區房地產業發展面臨的挑戰
挑戰之一：國家宏觀調控，抑制房地產業發展。隨著國家對房地產宏觀調控的加強，房地產開發必將趨緩，房地產業發展必將受到抑制。雖然目前還很難判斷國家的宏觀調控能否產生長期效應，但是房地產開發投資方面的即期效應已經顯現。20xx年××中心城區固定資產投資額為202672萬元，同比增長10.5%，但房地產投資額僅為62452萬元，同比下降8.9%，房地產投資的增幅相對于城鎮固定資產投資的增幅出現萎縮。由于受國家宏觀政策調控影響，投資規模萎縮，××中 心城區房地產業難以做大。
挑戰之二：經濟規律作用，擴散房地產業發展。房地產開發具有地域特性，其發展規律是先集中在中心城區，特別是交通便利、土地價格相對較低的地方，然后隨著城市規模的不斷擴大和土地價格不斷上漲，逐步向土地價格較低的周邊縣市擴散。××房地產業也出現了由中心城區向周邊縣市擴散的趨勢：近三年來，××中心城區房地產業稅收逐年在下降,而周邊縣市房地產業稅收在逐年上升(具體見附表)。由于房地產投資具有這種獨特的擴散性，××中心城區房地產業不能像其它產業那樣集中力量做大做強。
20xx年——20xx年××房地產稅收分中心城區和周邊縣市統計表
單位：萬元
年度 房地產稅收合計 中心城區 周邊縣市
稅額 比重(%) 稅額 比重(%)
20xx年 4752 1739 36.6 3013 63.4
20xx年 8724 2621 30.0 6103 70.0
20xx年 15402 4499 29.2 10903 70.8
挑戰之三：地理位置劣勢，制約房地產業發展。××中心城區并不是××行政區劃中心，行政管理沒有優勢。豐城、樟樹、高安、靖安融入省城南昌消費圈，銅鼓、宜豐、奉新、上高因離××中心城區遠也難以融入到同一個消費圈上，所以，××中心城區房地產市場對所屬縣市沒有吸附力。僅僅靠××中心城區居民支撐的房地產市場，是一個發育不完善的市場，××中心城區房地產業難以做大做強做優。
房地產業發展所面臨的挑戰，對我市地方稅收增長造成很大影響。一是稅源不穩定。由于受國家宏觀政策調控等諸多因素的影響，××中心城區房地產業未來發展形勢不確定，由此帶來房地產稅源不穩定。二是抗風險能力差。近三年來，地方稅收的高速增長是建立在房地產業稅收過快增長之上的增長，20xx年××中心城區房地產對地方稅收增收的貢獻率達到65.3%，房地產稅收占地稅總收入比例達到27.4%，加上高度關聯的建筑安裝業稅收，比例高達65%以上。一旦房地產業出現較大的波動，地稅收入乃至整個財政收入就可能會陷入困境。今年1-10月，××中心城區房地產稅收僅增長10.8%，對地方稅收增收的貢獻率僅為16.1%，拉動地方稅收增長2.8個百分點，大大低于前兩年，致使××中心城區地方稅收增速由20xx年的21.2%放緩到今年的17.5%。三是征管難度加大。隨著二手房交易的擴大，相關部門如果不嚴格控管，二手房交易的稅收管理難度將進一步加大，同時，房地產企業土地使用稅征收難以到位等。
三、幾點建議
為實現××中心城區房地產業健康發展，促進地方稅收持續、快速、穩定增長，我們要積極規避風險，做到培植稅源、鞏固稅源、實現稅源相結合。
建議一：扭牢經濟發展“牛鼻子”，培植新的地方稅源。經濟決定稅收，經濟發展是地方稅收增收的力量源泉。要不斷加速擴張經濟總量，優化產業結構，進而培植穩定、可靠的地方稅收稅源，降低地方稅收對房地產業稅收的依賴程度，減少地方稅收風險。首先，要加快工業經濟發展，促進工業稅收快速增長。要進一步改善投資環境，加大招商引資力度，通過“推出優質項目、創造優良環境”來引進××境外的戰略投資伙伴;要改變過去“重項目、輕稅源”的觀念，把有沒有稅收貢獻、貢獻大小作為衡量招商引資成效的重要標準，力求招引項目稅收貢獻最大化。其次，要大力發展第三產業，提高第三產業稅收份額。第三產業地方稅收含量高，把第三產業當作地方稅收的主體稅源加以培植，能促進地方稅收持續穩定增長。為此，要繼續加快發展交通運輸業、金融保險業、飲食和住宿業等傳統行業的發展;要重點扶持法律咨詢、中介服務等新興行業的發展;要著力發展文化、旅游、體育產業，培植休閑旅游產業，促進休閑服務健康發展。最后，要加速重點企業發展，做大做強支柱稅源。推行扶優扶強策略，對市場份額大、銷售形勢好的企業，在信貸、貼息、土地等方面實行重點傾斜政策，增強企業資本運作能力和市場開拓能力。大力引進戰略投資者，實施投大靠強，推進開放式重組，不斷擴大企業規模，提高企業競爭力。
建議二：把住土地供應“總閘門”，促進房地產業健康發展。只有房地產業健康發展，房地產稅收才能穩定增長，地方稅源才能更加穩定可靠。一方面，要把好土地供應“總閘門”，促進房地產開發有序進行。土地供應是房地產開發的“總閘門”，對房地產業健康發展起著至關重要的作用。相關資料顯示，××中心城區尚有未開發的土地8000多畝，其中政府掌控的有6000多畝。由于土地供應的不盡合理，這些尚未開發的積壓土地，不但沒有形成財富，反而成為政府的包袱。為此，政府應立足高起點規劃、高品位開發、高標準建設、高效益經營，強力推進房地產業穩定發展。要進一步完善城鎮土地儲備、開發、經營機制，規范土地交易有形市場，加強對土地一級市場的管理;加大對土地供應的調控力度，實行靈活的土地供應方式，實現土地資源最大效益的優勢配置;在嚴格執行土地利用總體規劃和土地利用計劃的前提下，適當提高居住用地在土地供應中的比例;嚴格土地轉讓管理，依法制止炒買炒賣土地行為;加大對閑置土地的清理力度，制止囤積土地行為。另一方面，要做強住房消費“助推器”，開拓房地產業消費市場。要完善戶籍和流通人口管理辦法，加快農村人口向城鎮有序轉移，做旺××中心城區人氣;適應××中心城“江南生態休閑城市”的定位要求，建設分布合理、配套完善的普通商品住宅，合理發展風格多樣、功能完善的中高檔商品房;適當開發高檔樓盤，滿足城區白領精英的住房需求，從而多方式、多層次、多渠道滿足城鎮居民的住房需求，拓寬房地產消費市場。
建議三：用好稅收征管“收割機”，確保地稅收入顆粒歸倉。通過整合現有征管資源，實現信息共享，搞好各征管環節鏈接，加強部門協調配合，努力挖掘增收潛力，切實提高房地產業稅收的征收率，把經濟發展和房地產業發展的成果真實反映到稅收收入上來。一是要大力強化稅收政策宣傳，營造濃厚的納稅氛圍。堅持“以人為本”的思想，采取多種形式宣傳，提高房地產企業納稅遵從度;二是要強化稅收征收管理措施，推進稅收精細化管理。既要加強日常稅收輔導，又要加強稅源監控;既要完善“以票控稅”，又要加大稅收檢查力度;三是要建立健全護稅協稅網絡，加強聯合控管的力度。密切與土地管理、房產管理等部門的聯系，進一步加強房地產稅收“一體化”管理，嚴格執行“先稅后證”;四是要加強二手房轉讓稅收管理，使之成為房地產稅收新增長點。
